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Confirmar el avance de este salvamento resulta políticamente incorrecto para el gobierno de Enrique Peña Nieto. Sin embargo los mercados bancarios y bursátiles no perdonan.
Por ello, poner a salvo a las empresas del sector vivienda de interés social y a sus acreedores bancarios parece indispensable para garantizar la estabilidad de una industria que vio su auge durante los gobiernos panistas y que ahora acusa recibo de severas distorsiones que deben corregirse: cinco millones de casas abandonadas y millones de hectáreas sin servicios urbanos en donde se habrían construido desarrollos habitacionales sin sustentabilidad y un camino hacia nuevas ciudades fantasma.
Pero corregir esas distorsiones que pretende el nuevo gobierno tendría un alto costo inmediato para las grandes constructoras involucradas, pero también para los bancos que apostaron por ellas y por aquella política implementada en los últimos años.
Las constructoras de vivienda acumulan créditos puente y sin garantías con la banca y otros intermediarios por más de 100 mil millones de pesos, según cifras de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), a la vez que el mercado de vivienda se ha estancado, por lo que el gobierno se ha comprometido a reubicar cerca de 500 mil viviendas ubicadas en zona de riesgo. El costo lo ha calculado en 75,000 millones de pesos a través del programa con subsidios “Esta es tu casa” de la Comisión Nacional de la Vivienda (CONAVI).
El salvavidas de liquidez urge para las grandes constructoras que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), como GEO, Urbi, Sare y Homex, y para al menos otras 200 constructoras privadas.
El secretario de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, SEDATU, Jorge Carlos Ramírez Marín, negó la semana pasada que se considere un trato especial para este sector o un pretendido rescate con fondos públicos. “Las empresas (ARA, GEO, Urbi, Sare, Hogar y HOMEX) no son el sector de la vivienda y ninguna política nacional puede orientarse a una tarea de rescate individual de empresas por grandes o importantes que sean, que sin duda lo son”, dijo.
Ya la voz oficial ha encontrado eco en algunos segmentos del sector privado. “No habría rescate, las empresas tienen que hacer una reestructura de largo plazo tratando de sacar esos inventarios que tienen”, dice Octavio Colmenares asesor independiente y director general de Inmobiliaria San José Dos, un rescate por parte del gobierno está descartado”.
Sin embargo el rescate de inmobiliarias y de las pérdidas bancarias está en marcha.
¿Dónde está el salvamento?
El corazón de la estrategia de salvamento para las desarrolladoras de vivienda, confirmaron analistas del sector bancario y funcionarios públicos, se encuentra en el Programa de Garantías a la Construcción de Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal, SHF, por más de 15 mil millones de pesos dirigido a cubrir a los bancos comerciales y a los intermediarios financieros regulados, hasta el 30 por ciento de las “primeras pérdidas” de los portafolios de créditos para la construcción de casas habitación.
Se trata del ‘dinero semilla’ que servirá para convencer a los banqueros de no bloquear por más tiempo las líneas de financiamiento y los créditos puente que, hasta ahora y durante los últimos años, les han permitido respirar en espera de los subsidios públicos.
“Promover garantías de primeras pérdidas”, así se lee textualmente en el comunicado difundido el 6 de marzo pasado durante el anuncio del programa de garantías de la SHF, “lo que implica que habrá garantías disponibles para respaldar créditos por un 40% o hasta un 50% del saldo total de créditos a la construcción observado en 2012”
Los banqueros habían solicitado a la secretaría de Hacienda que el plan de garantías llegara a los 30 mil millones de pesos, sin embargo para las autoridades el monto de lo aprobado es suficiente en esta primera etapa.
Con estos 15 mil millones de pesos en garantías, la SHF pretende que la banca tenga respaldado hasta el 50 por ciento del total de créditos para la construcción de vivienda: Unos 50 mil millones de pesos.
Y en la práctica las desarrolladoras de vivienda han comenzado a utilizar las garantías o los avales concedido por el gobierno federal. La desarrolladora Homex fue la primera en incumplir el pago de vencimientos de deuda. El 11 de abril firmó con ABC Capital un crédito puente con garantías de la SHF con el objetivo de contar recursos para seguir participando en la construcción de vivienda al amparo del programa ‘Esta es tu casa’ que buscará reubicar casi 500,000 viviendas de zonas de alto riesgo.
El pasado 7 de mayo Corporación GEO, la mayor constructora de viviendas de interés social del país, envió un comunicado a la BMV señalando que “a partir de esta fecha se constituye en mora y, en consecuencia, se hacen exigibles de inmediato en su contra y/o en contra de sus avalistas, todas las cantidades correspondientes a la suma principal insoluta de los certificados bursátiles, los intereses devengados y no pagados con respecto a la misma”
Con los avales públicos bajo el brazo, GEO también comenzó las negociaciones con sus bancos acreedores para lograr un periodo de gracia (Stand-Still) que le permita recuperar su flujo y su estabilidad como fuente de pago. Luis Orvañanos Lascurain, presidente del consejo de administración, dice que esta crisis ha sido una batalla con pronóstico reservado en la que sus mejores aliados serían, precisamente, los bancos.
En una carta enviada a sus colaboradores la semana pasada, Orvañanos expresó: “Una semana más de esta guerra”; pero también anticipó que “vemos para fines de esta semana el lograr la firma con todos los bancos de su aprobación (Stand Still) para reiniciar las ministraciones de los Créditos Puente en operación así como el uso de las cadenas productivas, situación que nos dará la liquidez para poder continuar la producción”.
El proceso de stand still con la banca comercial que adelanta la carta de Orvañanos forma parte de un acuerdo que habrían alcanzado URBI, Homex y GEO, entre otras más pequeñas, con representantes de entidades financieras como Banorte, BBVA Bancomer, Santander, HSBC y Banamex para lograr un periodo de 90 días de gracia en pagos con acreedores y una mejoría en su flujo de efectivo.
Fuentes cercanas a las desarrolladoras de vivienda aclararon que el “acuerdo de no pago” fue pactado con el objetivo de mejorar sus ingresos, ya que la producción de estas empresas se detuvo, y para que en estos 90 días se presente un plan de pago ordenado a todos sus acreedores financieros alejando la posibilidad de una declaratoria de concurso mercantil.
En este acuerdo con la banca, además de GEO, URBI y Homex, con una participación de mercado que alcanza el 14.5% de manera conjunta, también participarían otras constructoras de menor tamaño. En el caso de GEO, con una deuda superior a los 29 mil millones de pesos, su acuerdo de Stand Still, se firmaría antes de que concluya mayo y, a partir de esa fecha, correrían 90 días para revelar su proceso de pago a los acreedores.
Para Montserrat Antón, analista de Invex Banco, el caso de GEO es el más representativo para decir que “la empresa que conocíamos hace un año dejó de existir”. Aunque la probabilidad de hacerse más pequeñas está latente como sucedió con las constructoras que se concentraron en las carreteras concesionadas, los directivos de las desarrolladoras de vivienda, como Orvañanos de GEO, confían en resolver el entuerto en el que los colocó el gobierno de Enrique Peña Nieto. “Amigos, la luz se ve al final del túnel” dice Orvañanos en su misiva.
El problema es que las corredurías extranjeras como Deutsche Bank, Credit Suisse International y Barclays ya se adelantaron, con demandas en Nueva York para salvaguardar sus garantías comprometidas en las emisiones de deudas realizadas en los últimos ocho años. La guerra es intensa y no todos sobrevivirán, pero la banca parece confiar en el programa de garantías de la SHF.
“Tenemos interés en este momento de establecer un acuerdo de buena fe y buscar la mayor recuperación posible”, dijo Vicente Corta, del despacho de abogados White & Case, contratado para representar a bancos acreedores en las negociaciones de la desarrolladora Urbi con pasivos por más de 34 mil millones de pesos.
Para algunos analistas la crisis que enfrentan las desarrolladoras sólo es un bache. “Sus flujos se desordenaron pero casi todas ellas lograrán salvar el bache. Todas son supervivientes, les ha tocado cambios muy radicales en la industria desde 1995”, apunta Eugene Towle, director de Softec, una consultora inmobiliaria. Mientras que el vicepresidente de Moody´s, Philip Kibel, responsable de la cobertura de estas constructoras, concede que si bien se están vendiendo casas, las desarrolladoras están vendiendo mucho menos y allí está el problema. Necesitan reactivar su modelo de fondeo, dice Kibel.
El paquete completo
Tras dos meses de cabildeo con el gobierno federal y ante el desplome en el precio de sus acciones en la BMV, el gobierno federal –a través de la Secretaría de Hacienda, la SHF y la SEDATU- relajaron la severidad con la que se trataría a estas empresas. No solo se anunció el programa de garantías por 15 mil millones de pesos, sino también se están otorgando apoyos a los empleados del sector público para la adquisición de viviendas verticales, y se expidieron nuevas reglas para agilizar créditos del Infonavit para la edificación. Cuestión que no se tenía prevista hasta que se lanzara la nueva política de vivienda.
Las medidas urgían. El 11 de febrero, al darse a conocer que la política de apoyo a la vivienda del nuevo gobierno pondría en jaque no sólo el modelo de negocios de estas compañías sino que también provocaría la pérdida de valor de sus reservas territoriales que era uno de sus principales activos; los inversionistas bursátiles comenzaron a vender sus acciones en casi todas las constructoras de viviendas que cotizan en bolsa. Incluso la familia Nicolás, fundadora del Grupo Homex, disminuyó su participación en el capital de la empresa.
Así, el precio de la acción de GEO cayó 63% en 2013, la acción de Urbi se desplomó 74%, mientras que los precios de Homex y SARE cayeron 60% y 50%, respectivamente. La única empresa pública cuyas acciones lograron resistir la crisis del sector es Ara, cuyo precio se incrementó 16% desde inicio de año.
Pero el plan del nuevo gobierno está en marcha. No sólo ya se autorizaron líneas de garantías de la SHF, también se flexibilizarán las reglas para ordenar la entrega de subsidios para la vivienda popular, así como la selección de los polígonos urbanos en los que se autorizará la construcción de vivienda sustentable.
Además, mientras que CONAVI da a conocer su dictamen sobre las reservas territoriales para la edificación de casas que podrán recibir subsidios, en el organismo se analizan los criterios para calificar como sustentable un desarrollo habitacional. De hecho se espera que a partir de junio las constructoras participen en las mesas de análisis del gobierno para la clasificación de las reservas territoriales.
Mientras se dan a conocer las reglas definitivas de la nueva política pública para la vivienda, todas estas condiciones están en marcha para salvar a las constructoras buscando períodos de gracia con la banca para el pago de sus deudas y, de paso, limitar las pérdidas de la banca comercial.
Al cierre de 2013, la CONAVI estima que el subsidio que otorgará podría llegar a 5,787 millones de pesos, monto inferior en 21.5% a los 7,374.3 millones otorgados el año pasado. A GEO y Homex, además, los retrasos y disminución en la entrega de subsidios le provocaron una caída en sus ingresos al cierre del cuarto trimestre del 2012 de 31% y 4.4%, respectivamente.
Y es que si bien los problemas están claramente identificados en el mercado de construcción de viviendas con subsidios, de no detenerse esta bola de nieve podría contaminar al resto del mercado de la vivienda y de los créditos hipotecarios que han seguido creciendo, como el de la vivienda media y residencial.
Según cifras del Banco de México los principales oferentes de crédito, el INFONAVIT y la banca comercial, con 56.7% y 30.2% de participación de ese mercado, continuaron expandiendo su cartera hipotecaria. En 2012 el saldo del crédito hipotecario creció con tasas de interés e índices de morosidad que se mantuvieron estables, según el banco central.
Al primer trimestre de 2013 el crédito vigente para la adquisición de vivienda se incrementó 4.2% real anual, mientras que la banca comercial mantenía líneas abiertas para las constructoras de casas de nivel medio y residencial. El conflicto, se confirma, está en las desarrolladoras de viviendas con subsidios.
“Si alguna desarrolladora de vivienda privada quiere ir a los mercados internacionales de deuda podría tener problemas para explicar que no se encuentra en la misma situación que las constructoras con conflictos de flujo que cotizan en la BMV”, dice Eduardo Torres, analista para el sector hipotecario de BBVA Bancomer.
Para Torres la salud del sector hipotecario está más allá del bache que viven casi todas las desarrolladoras de vivienda que cotizan en la BMV. “Si bien la participación de las compañías públicas, es importante no determinan la tendencia del sector”.
Y aunque el modelo de negocios ya no será el mismo ni tan rentable, las grandes constructoras como GEO, URBI, Homex y SARE podrían sobrevivir a esta crisis porque los subsidios públicos no desaparecerán a pesar de que algunos analistas estiman que resultan perniciosos. “Los subsidios lo que hacen es distorsionar a la industria, es una rebatinga al primero que llegue y se vuelve un producto nocivo para todos”, considera Eugene Towle, de Softec.
Pero la política de subsidios continuará y una de sus vertientes más poderosas para reflotar a las grandes desarrolladoras de viviendas y a sus acreedores bancarios, es la política de garantías desde el gobierno federal que se echó a andar, junto con medidas para reactivar la demanda.
Los recursos y las garantías ya comenzaron a fluir, por lo que no extraña que el CEO de GEO, Luis Orvañanos, anuncie que “la luz se ve al final del túnel”. Aunque el costo que deberán pagar las gigantes del sector aún está por determinarse.
(Derechos reservados, Arena Pública, 2013)
