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Uno de los puntos a favor que he visto desde que me dedico a la industria de los bienes raíces desde hace más de 15 años es que los inmuebles son una estupenda inversión ya que permiten tener una doble creación de valor: La primera por las rentas que genera el inmueble y la segunda por la llamada plusvalía que es la apreciación que van teniendo las propiedades al paso del tiempo y que por lo general superan la tasa de inflación.
Adicionalmente, es posible hacer uso de ese bien para apalancarse y conseguir un crédito para otra propiedad o darlo como garantía para aprovechar alguna oportunidad que requiera de liquidez, siempre que sea seguro concretar dicho proyecto.
Es de destacarse que los bienes raíces son una inversión de bajo riesgo cuando se ha tenido una adecuada asesoría en el proceso de adquisición y que incluso no se requiere pagar el precio total de una propiedad para gozar de los beneficios que otorga esta forma de inversión. Si uno hace el pago parcial del inmueble (descontando desde luego los intereses que genera el crédito hipotecario) puede recibir rentas y ganar la plusvalía por la totalidad del valor del inmueble. Por eso se dice coloquialmente que las propiedades “se pagan solas”.
Para clarificar este concepto a través de un ejemplo, consideremos que yo compro una propiedad que vale $3 millones de pesos. Doy un enganche del 20%, es decir, $600 mil pesos y se generan gastos de escrituración y apertura de crédito por otros $200 mil pesos. Asumo una deuda de $2.6 Millones por lo que estaría abonando aproximadamente $22 mil pesos mensuales. Suponiendo también que hice una buena compra y obtengo una rentabilidad del inmueble del 5% anual, mi inversión me generaría un ingreso anual de $150 mil pesos
Ingresos por renta:(5%) + Plusvalia estimada: (10%) = 15%
Tasa de interés de la propiedad = 10.35%
Diferencia a favor: 4.65%
He simplificado muchos conceptos en este ejemplo, ya que no siempre se puede obtener una rentabilidad del 5% o más en inmuebles habitacionales ni se considera el pago de predial, mantenimiento, inflación y otras. Tampoco se puede hablar en general de una plusvalía del 10% ya que aunque históricamente se han presentado zonas con plusvalías cercanas al 15% existen otras que presentan solo el 10% o menos y con el tema de la pandemia ha bajado incluso del 5% por año. El lado más oscuro y que recientemente hemos visto por el mismo motivo en algunas zonas de la CDMX es que no han tenido plusvalía.
Dejando de lado las consideraciones anteriores, vale la pena destacar que uno puede acceder a esa inversión y a empezar a consolidar un patrimonio inmobiliario habiendo reunido únicamente los $600 mil pesos iniciales.
Existe un estudio muy interesante de la NAR (National Assiciation of Realtors) en USA en la que concluye que en promedio las personas que deciden pagar una hipoteca frente a quienes deciden pagar una renta a precios de mercado llegan a los 65 años en promedio con alrededor de $250 mil dólares (Unos $5 millones de pesos) más en valor patrimonial frente aquellos que deciden, por múltiples razones, pagar una renta por el alquiler de su vivienda.
En conclusión, yo creo que es muy buen momento para que los asesores inmobiliarios sigan recomendando a los clientes que inviertan en bienes raíces y a través del conocimiento de los diferentes mercados y un conocimiento profundo de las necesidades de los clientes brinden opciones en zonas que se tenga proyectada buena plusvalía y que tengan viabilidad comercial.
Probablemente pueda no ser una conversación sencilla hacerles ver que tener demasiada disponibilidad de dinero eleva los gastos y aunque puede representar un aparente mejora de nivel de vida (por lo general y de manera lamentable se hace en gastos superfluos y bienes que pierden su valor), el destinar una parte importante de los ingresos a adquirir bienes inmuebles puede generar el patrimonio futuro que determine ahora sí, una mejor y más permanente calidad de vida.
David Palos es Director de Relaciones Institucionales de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios. AMPI – Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios Operador Principal en KW MAS
