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Tras varios años de ajustes en su estructura, finalmente llegan al mercado los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) que prometen impulsar el mercado inmobiliario y ofrecer nuevas opciones de inversión.
Juan Pablo Martínez Velasco y Rebeca Sánchez Pérez1
En los últimos años, se han colocado en la Bolsa Mexicana de Valores instrumentos que ayudan a consolidar un mercado intermedio; es decir, un mercado en el que pueden participar tanto empresas grandes y consolidadas, como empresas medianas y en vías de expansión y, por lo tanto, con mayor necesidad de financiamiento que las primeras.
Lo anterior se ha conseguido mediante la implementación de un nuevo vehículo de inversión, conocido como Certificado de Capital de Desarrollo (CKDs), y por la colocación de valores mediante el uso de una figura que ha estado prevista en el ordenamiento jurídico desde 2005: la sociedad anónima promotora de inversión bursátil o SAPIB.
En un tiempo dinámico en materia bursátil, es válido preguntarse cuál será el siguiente paso en esta tendencia de consolidación que ayuda a las empresas a allegarse de financiamiento público y sí será exclusivo de las empresas medianas.
El presente artículo tiene como objetivo describir las características generales del vehículo de inversión que puede convertirse en ese siguiente paso para el mercado de valores: el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (también conocido como FIBRA), figura que ha estado prevista en nuestro ordenamiento desde 2004, pero que no ha sido implementada hasta esta fecha.
¿Cómo funcionan los fideicomisos?
Antes de empezar a explicar qué son y cómo funcionan los FIBRA y cuáles son sus beneficios, es conveniente explicar cómo funcionan, en general, los fideicomisos.
El fideicomiso es una figura jurídica, prevista por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, a través de la cual una persona, que recibe el nombre de fideicomitente, transmite a una entidad financiera, llamada fiduciario, la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos para que el fiduciario los destine a fines lícitos y determinados. A la persona que recibe los beneficios del fideicomiso se le conoce como fideicomisario.
Por ejemplo, si una persona desea ahorrar para pagar la universidad de su hijo, puede transmitir periódicamente fondos a un fideicomiso con dicho fin. En este caso, el fideicomitente es el padre y el fideicomisario es el hijo. El fiduciario administrará los fondos que le proporcione el fideicomitente y deberá utilizar el patrimonio del fideicomiso para pagar la universidad del fideicomisario cuando llegue el momento – se cumpla la condición – que establezca el fideicomitente; es decir, que el fideicomitente ingrese a la universidad.
En ocasiones, el fideicomitente es la misma persona que el fideicomisario. Por ejemplo, en fideicomisos de administración de acciones, un grupo de accionistas de una sociedad convienen en aportar sus acciones a un fideicomiso con el fin, entre otros, de que dichas acciones sean votadas en el mismo sentido o de que no pierdan el control de la sociedad de que se trate. En este caso, los fideicomitentes, también fideicomisarios, tienen derecho a recibir el pago de dividendos correspondiente a las acciones que aportaron al fideicomiso.
El fiduciario sólo puede ser fideicomisario en los fideicomisos que tengan por fin servir como instrumentos de pago de obligaciones incumplidas, en el caso de créditos otorgados por el propio fiduciario para la realización de actividades empresariales.
Cabe señalar que hay diversos tipos de fideicomisos dependiendo del fin y de las reglas de funcionamiento de los mismos. Por ejemplo, existen fideicomisos de administración, inmobiliarios, testamentarios, de inversión y de garantía.
Asimismo, los fideicomisos a través de los cuales se realicen actividades empresariales deben cumplir con diversas obligaciones fiscales, en términos de lo dispuesto por la Ley del Impuesto sobre la Renta. Por ejemplo, los fiduciarios en este tipo de fideicomisos deben efectuar pagos provisionales por cuenta de los fideicomisarios.
¿Qué es y cómo funciona un FIBRA?
Los FIBRA tienen su origen en los Real Estate Investment Trusts estadounidenses (también conocidos como REIT). Los REIT pueden ser sociedades o fideicomisos que para gozar de beneficios fiscales, entre otros requisitos, deben recibir el 75% de su ingreso neto de rentas de inmuebles o interés de hipotecas y el 75% del valor de sus activos debe estar invertido en inmuebles.
Un FIBRA es un tipo de fideicomiso cuyo fin es la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines, que puede emitir valores que coticen en la Bolsa Mexicana de Valores y que está sujeto a un régimen fiscal preferente, previsto en la Ley del Impuesto sobre la Renta.
De conformidad con el artículo 223 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, los FIBRA deben:
- Constituirse de conformidad con las leyes mexicanas.
- Tener como fiduciario a una institución de crédito residente en México autorizada para actuar como tal en el país.
- Tener como fin primordial la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.
- Invertir, al menos, el 70% del patrimonio del FIBRA en los bienes inmuebles, los derechos o créditos a los que se refiere el numeral anterior y el remanente en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda.
- Establecer que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido, al menos, cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición, respectivamente.
- Emitir certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del FIBRA y colocar dichos certificados en el país entre el gran público inversionista o bien entre un grupo de inversionistas integrado por al menos diez personas, que no sean partes relacionadas entre sí, en el que ninguna de ellas en lo individual sea propietaria de más del 20% de la totalidad de los certificados de participación emitidos.
- Distribuir entre los tenedores de los certificados de participación cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del FIBRA.
Para facilitar su comprensión, a continuación se incluye un esquema básico del funcionamiento de un FIBRA:
Recuadro
¿Cuáles son los beneficios de los FIBRA?
Los beneficios del FIBRA son esencialmente de carácter fiscal y están establecidos en el artículo 224 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
Entre dichos beneficios puede mencionarse que el FIBRA no tiene obligación de realizar pagos provisionales de impuesto sobre la renta (ISR).
Asimismo, el pago de ISR que se genere a cargo del fideicomitente al aportar los bienes al FIBRA puede diferirse hasta el momento en que el fideicomitente enajene los certificados que emita dicho FIBRA o hasta el momento de enajenación de los bienes inmuebles por parte del fiduciario.
Cuando el fideicomitente aporte bienes inmuebles al FIBRA que sean arrendados de inmediato a dicho fideicomitente por el fiduciario (sale and lease back), puede diferir el pago del ISR causado por la ganancia obtenida en la enajenación de los bienes hasta el momento en que termine el contrato de arrendamiento, siempre y cuando no tenga un plazo mayor a diez años, o el momento en que el fiduciario enajene los bienes inmuebles aportados, lo que suceda primero.
Los fondos de pensiones y jubilaciones residentes en el extranjero están exentos del pago de ISR por los ingresos que reciban provenientes de de los bienes, derechos, créditos y valores que integren el patrimonio del FIBRA, así como de la ganancia de capital que obtengan por la enajenación de ellos.
Cuando los certificados que emita el FIBRA estén colocados entre el gran público inversionista y se enajenen a través de la Bolsa Mexicana de Valores, estarán exentos del pago de ISR: (i) los residentes en el extranjero que no tengan establecimiento permanente en el país y (ii) las personas físicas residentes en México, por la ganancia que obtengan en la enajenación de dichos certificados que realicen a través de la Bolsa Mexicana de Valores.
Otro beneficio de los FIBRA es que pueden recibir inversiones tanto de los fondos de pensiones privados, como de las sociedades de inversión especializadas en fondos para el retiro.
Conclusiones
El FIBRA es un instrumento de inversión que ofrece un incentivo fiscal para todas aquellas empresas dedicadas al sector inmobiliario que buscan allegarse de financiamiento público.
De las características analizadas, no se advierte que los FIBRA puedan ser utilizados exclusivamente por empresas medianas o grandes.
Sin embargo, las empresas medianas son las que tienen una mayor necesidad de allegarse de financiamiento. Lo anterior, aunado con la movilidad actual del mercado y el acceso logrado en los últimos años, puede provocar que dichas empresas medianas sean las primeras en buscar financiamiento público a través del FIBRA.
Con independencia de si son empresas medianas o grandes las primeras en dar este siguiente paso, lo importante es aprovechar este vehículo de inversión, sus estímulos fiscales y fomentar la inversión en el mercado inmobiliario mexicano.
Juan Pablo Martínez es socio de SAI Consultores, S.C., obtuvo su título de licenciatura de la Facultad Libre de Derecho de Monterrey y un L.L.M. de la Universidad de McGill.
Rebeca Sánchez es asociada de SAI Consultores, S.C., obtuvo su título de licenciatura del Instituto Tecnológico Autónomo de México y una especialidad en Normas y Prácticas Jurídicas en los Mercados Financieros de la Bolsa Mexicana de Valores.
