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Con prepagos del Infonavit de CEDEVIS, con su amortización acelerada, el Infonavit está logrando el rescate de las hipotecas de trabajadores con créditos VSM. Hasta ahora, el instituto tripartita no ha dado a conocer el monto total de los prepagos pero ya se tiene registro de una amortización por más de 1,000 millones de pesos. La gran pregunta de empresarios es cómo evoluciona con esta estrategia el balance del Infonavit. Por ahora, las calificaciones para el Infonavit son “Estables”, tomando en cuenta el respaldo del gobierno federal con el que cuenta. Aquí la historia.

Fue apenas en septiembre cuando la agencia calificadora Fitch Ratings informó que el Instituto Nacional para el Fomento de la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit)  había anticipado la liquidación de una emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios (CEDEVIS), el instrumento financiero mediante el cual el Infonavit obtuvo recursos, durante los gobiernos del PRI y del PAN, comprometiendo altos rendimientos y atando los créditos de los trabajadores a fuertes compromisos con inversionistas del mercado de valores.

Para los CEDEVIS, los créditos atados a Veces Salarios Mínimos (VSM) representaban la mejor opción de entre la cartera del Infonavit por sus altos rendimientos. Instituciones bancarias como Banamex y Santander adquirieron CEDEVIS para sus fondos y hasta para sus Administradoras de Fondos para el Retiro (AFORES).

Por ello, si el Infonavit quería cambiar las condiciones de las hipotecas con pagos documentados en VSM, en donde el principal del crédito se actualiza cada año tomando en cuenta la Unidad de Medida y Actualización (UMA), lo que equivale a una tasa variable, tenía que recomprar esas emisiones de CEDEVIS porque, incumplir el pago, equivaldría a una minusvalía no sólo para los bancos sino para los inversionistas, entre ellos a los trabajadores con Afores. Todo un desafío.

En una entrevista con Revista Fortuna a principios de febrero de 2023, el ex director general del Infonavit, Carlos Martínez Velázquez, explicó que las hipotecas de los trabajadores Martínez Velázquez indexadas a Veces Salarios Mínimos (VSM) dentro de la cartera del Infonavit, eran sumamente caros porque no sólo estaban indexados a una variable externa (primero al salario mínimo y luego a la inflación – UMA – ), sino que se incrementan de manera perniciosa superando, incluso, el valor de la vivienda.

“Este tipo de créditos no correspondían al valor de las casas, lo que frustraba mucho a la gente, que se cubrían deudas impagables y que no tenían razón de ser”, explicó en febrero de 2023 el ahora ex director del Infonavit.  Este tipo de crédito, explicó Martínez Velázquez, se generaron como una estrategia de anteriores administraciones que buscaban “cuidar el balance”. El esquema bajo el cual se bursatilizaron los créditos del Infonavit(tradicional) en el mercado de capitales se presentó bajo el argumento de que constituían una fuente de financiamiento alternativo del instituto, pues los recursos provenientes de su colocación se reinvertían en créditos para los trabajadores derechohabientes del Infonavit.

Para el Infonavit, la conversión de los créditos en VSM representaba un cambio en el valor de los activos en el balance porque fueron diseñados para darle rentabilidad a una institución sobre los intereses de los trabajadores. Por ello, a pesar de los reclamos y peticiones de los trabajadores, el cambio de este tipo de crédito se transformó en un problema que durante más de una década se fue postergando. Ahora, el director en funciones del Infonavit, Octavio Romero anunció que ya se revisó el esquema de hipotecas en VSM y que, para dos millones de trabajadores, se congela el saldo y las mensualidades. Aquí más información.

Cuando inició la actual administración, se detectó que había más de 3 millones de personas con créditos en salarios mínimos, financiamientos que resultaban impagables. En el Infonavit encontraron créditos que se otorgaron por un monto de 300,000 pesos y la deuda se ubicó en un millón de pesos. Los trabajadores simplemente no entendían porque el instituto tripartita impulsaba y defendía estos esquemas.

“Yo siempre les digo que es como si hubieran sacado un préstamo en dólares o en otra moneda. Tienes un tipo de cambio que es el salario mínimo, la inflación, y se va actualizando ese tipo de cambio”, explicó el ex director general del Infonavit, Carlos Martínez Velázquez a Revista Fortuna.

Muchos grupos sociales argumentaban que a estos créditos indexados a VSM se les aplicaba una doble tasa: porque primero, sobre al saldo insoluto se aplicaba la actualización del salario mínimo después de la inflación y una vez aplicada la actualización, se aplicaba una tasa de interés.

¿Cómo se logró el cambio?

El diagnóstico sobre la situación del Infonavit con más de 3 millones de créditos fue el primer paso que dio la actual dirección del organismo tripartita. En primer lugar, se reconoció que esos créditos resultaban impagables y que, en medio de la pandemia, las familias mexicanas con un financiamiento con estas características necesitaban urgentemente de un alivio financiero.

Luego de que se tomó la decisión de cambiar estos financiamientos, la dirección general tuvo que analizar la eficiencia de la operación del Infonavit. Hasta la anterior administración, la de Enrique Peña Nieto, el enfoque del Infonavit era el de un contratista que buscaba construir casas y más casa. “Yo siempre decía que el Infonavit no sabía cobrar o no sabía colocar créditos, por más paradójico que parezca, porque no conocía el acreditado, todo estaba descentralizado, todo estaba subcontratado”, agregó Martínez Velázquez.

Después, fue necesario reconocer que el Infonavit no estaba compitiendo de manera adecuada en el sector hipotecario. Parecía, dice su director, que el Infonavit tenía miedo de competir con la banca, que no queríamos invadir sus mercados, que no queríamos robarle sus segmentos de negocios.

Sin embargo, se reconoció que no se contaba con un estudio sobre cuál debería ser la tasa de interés adecuada para créditos a largo plazo. En el Infonavit encontraron que, en algún momento, definieron que la tasa de interés fija sería del 12%; sin embargo, no se ubicaron los parámetros ni les justificaciones.

Cuando inició el gobierno de López Obrador, el Infonavit tenía tasas mucho más altas que el promedio de los réditos en el mercado hipotecario privado.

Así nació el programa de salud financiera para las familias del Infonavit en donde lo más importante era el trabajador y que el instituto tripartita operara como una entidad de seguridad social y no como un crédito hipotecario.  Entonces, la salud financiera desde el Infonavit forma parte de una política pública que busca que las familias destinen menos recursos a cubrir sus deudas para que tengan la posibilidad de invertir en su alimentación, en su educación, en su calidad de vida.

¿Cómo se generó el prepago de CEDEVIS?

En septiembre pasado, Infonavit reportó la amortización total de la emisión de CEDEVIS 12U que, hasta entonces, registraban una calificación estable. La agencia calificadora Fitch informó que recibió el certificado de pago y confirmó la amortización anticipada total de los CEDEVIS. El monto de principal pagado el 20 de agosto de 2024 fue de 1,317,410,493.99 y el monto de intereses pagado fue de 29,971,088.73 a la misma fecha.

La agencia retiró la calificación de esos CEDEVIS debido a que lo solicitó el Infonavit.  Las emisiones de los Cedevis estuvieron respaldadas por los programas de Crédito Infonavit Tradicional, Crédito Infonavit Total y Total AG. La primera emisión de Cedevis fue una emisión piloto en el 2004 por un monto superior a 750 millones de pesos. Los Cedevis está calificados por S&P, Moody´s, Fitch y HR Ratings.

El Infonavit no ha informado sobre el monto de los prepagos.  Sin embargo, otra agencia, HR Ratings, desde junio comenzó a mejorar la calificación de emisiones de CEDEVIS ante los prepagos realizados por el instituto de la vivienda para los trabajadores.  Los CEDEVIS fueron emitidos a plazos de 28 años por lo que el prepago representa una buena noticia para los trabajadores con hipotecas del INFONAVIT.

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