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La calificadora internacional espera que los flujos de operación de la Fibra, objeto del deseo del Sector desde finales del año pasado, aumenten a cerca de 3,200 millones de pesos (mdp), o 177 millones de dólares (mdd) para 2026 y desde los 2,800 mdp del cierre del 2023, gracias a una creciente área bruta rentable (GLA, por sus siglas en inglés), precios más altos, y tasas de ocupación “estables y altas”.
Fitch Ratings dijo el lunes que colocó las calificaciones crediticias del Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibra) Terrafina, que ostentan el grado de inversión BBB-, en Vigilancia Positiva (RWP, por sus siglas en inglés) después de su adquisición por parte de Fibra Prologis.
A principios de este mes, Prologis (BBB/Estable) anunció a los mercados de valores que se había quedado con el 77.1% del total de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) en circulación de Terrafina por medio de una Oferta Pública de Adquisición (OPA) y de suscripción recíproca, valuada en 11,782 millones de pesos (mdp), dando paso al mayor participante puro en la gestión de activos inmobiliarios industriales en México.
Fitch dijo el lunes que la transacción ascendió a 11,800 mdp. Mencionó que la Vigilancia Positiva de las calificaciones de Terrafina refleja la aplicación de los criterios de vinculación entre matriz y subsidiaria (PSL, por sus siglas en inglés), a partir de la participación mayoritaria de Prologis.
La agencia de riesgos crediticios resaltó que Prologis tiene un perfil financiero más fuerte que el de Terrafina, con una mayor escala en términos de ingresos y área bruta rentable, así como una mejor calidad de activos
“De acuerdo con la PSL, Fitch considera que Fibra Prologis es la más fuerte de las dos entidades.
“Como matriz más fuerte con incentivos estratégicos y operativos de apoyo elevados, las calificaciones pueden igualarse una vez que la administración y las operaciones estén completamente integradas y Fitch pueda determinar el nuevo perfil de negocio consolidado, la posición financiera, la estructura de gobierno y el tratamiento de los tenedores de bonos, entre otros”, señaló la agencia.
La calificación actual de Terrafina de BBB- refleja su posición de mercado como una de las Fibras más grandes de México, “con altas tasas de ocupación, una base de inquilinos diversificada, junto con una alta proporción de activos libres de gravámenes, y una amplia flexibilidad financiera”.
Fitch dijo también el lunes en un comunicado por separado que afirmó las calificaciones de Fibra Prologis, en BBB, en la parte internacional, así como el mismo estatus de riesgo emisor (IDR, por sus siglas en inglés) en moneda local, esto es, en ambos casos superior a los grados de Terrafina. La Perspectiva de la calificación de Prologis es Estable.
Respecto a Terrafina, Fitch señaló que reafirmó además el grado de inversión BBB- a su emisión de bonos senior por 500 mdd con vencimiento en 2029
Oro molido
La calificadora internacional espera que los flujos de operación o EBITDA de Terrafina aumenten a cerca de 3,200 millones de pesos (mdp), o a 177 millones de dólares (mdd) en 2026, desde los 2,800 mdp del cierre del 2023. Lo anterior gracias a una creciente área bruta rentable (GLA, por sus siglas en inglés), precios más altos y tasas de ocupación “estables y altas”.
“El caso base de Fitch considera un GLA de 40.1 millones de pies cuadrados (excluyendo el sidecar) para 2026, al tiempo que se beneficia de precios de alquiler más altos en las ciudades del norte y la región central.
“Se espera que la tasa de ocupación sea del 96%-97% en los próximos cuatro años”, agregó la agencia.
Al cierre de junio, la participación de mercado en México del portafolio industrial de Terrafina es cercana al 6%, con 39.5 millones de pies cuadrados de área bruta rentable.
Terrafina indica en su página web que tiene en su portafolio 300 propiedades, incluyendo 11 reservas territoriales ubicadas en seis estados de la República, una cobertura de 32 ciudades, y la administración de un total de 42.3 millones de pies cuadrados, lo que incluye una empresa conjunta con sidecar.
Sidecar es un nuevo vehículo paralelo con un fondo de pensiones internacional que tiene una relación de largo plazo con la firma internacional PGIM Real Estate.
La carrera entre competidores por los activos de Terrafina comenzó a inicios del año con una oferta en firme de Fibra Uno (Funo), hasta hoy el del Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces más grande, tanto del país como de América Latina.
Además de Fibra Uno y de Prologis -el vencedor en la recta final- Terrafina registró las pujas de Fibra Macquarie, Fibra Monterrey, más dos postores adicionales que se mantuvieron en el anonimato durante el proceso.
Como operador de inmuebles industriales, Terrafina atiende los segmentos de manufactura y distribución en ubicaciones privilegiadas.
Fitch dijo que sus altas tasas de ocupación han sido consistentes y puso de relieve su baja exposición cambiaria, ya que el 97% de sus ingresos están denominados en dólares estadounidenses e indexados a la inflación, lo que se traduce en un flujo de efectivo operativo “predecible y estable”.
