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El Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibra) más grande de México y América Latina avisó esta semana a inversionistas que una solicitud de confirmación de criterio de parte de la autoridad fiscal, necesaria para avanzar en la Oferta Pública Inicial (OPI) de su unidad industrial, no ha sido aprobada aún. Mencionó que analiza otras “alternativas estratégicas”.
Los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios de FUNO, el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibra) más grande de México y América Latina, mostraron hasta el cierre del viernes una caída semanal de 5.14% en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), cuyos inversionistas anhelaban participar en la oferta pública inicial (OPI) de su unidad industrial, valuada con un monto máximo de 1,200 millones de dólares (mdd) y anunciada con bombo y platillo en noviembre pasado, que al final fue pospuesta por temas fiscales.
Si la comparación se hace contra el precio que alcanzaron los certificados de FUNO el 26 de febrero, con una de sus mayores cotizaciones en el año, la caída registrada este viernes fue mayor, de 10.31%.
FUNO dijo el miércoles anterior que Fibra NEXT, la unidad industrial escindida que cotizará de manera independiente en el mercado, recibió respuesta a su solicitud de confirmación de criterio por parte del Sistema de Administración Tributaria (SAT), “la cual no ha sido aprobada aún”.
En México, los fondos de pensiones (AFOREs), que junto con las aseguradoras son los inversionistas institucionales por excelencia con una calificación crediticia semejante o superior al Soberano país, requieren del cumplimento de este requisito para poder invertir en las Fibras.
En un conference con analistas del mercado de valores esta semana, la compañía aceptó que no tiene visibilidad sobre cuando pueda ocurrir la OPI y que si bien el “diálogo” con la Autoridad Fiscal es bueno, con la integración de información adicional para la confirmación del criterio, el trámite puede concluir hasta después del cambio de gobierno en México.
“Adicionalmente, nos encontramos analizando otras alternativas estratégicas a efecto de extraer el mayor valor de nuestros inmuebles industriales en beneficio de nuestros inversionistas”, anunció, sin dar más detalle.
El prospecto de colocación de Fibra NEXT indica que la OPI implica 278 millones de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI´s) a un precio de colocación de entre 51 hasta 56 pesos.
La oferta contempla una opción de sobreasignación que daría un total de 305.5 millones de CBFI’s. Con un precio estimado de mercado de 54 pesos por título, la OPI de Fibra NEXT recabaría 15,000 mdp, o de hasta 16,500 mdp con la opción de sobreasignación.
Fuera del margen
El banco de inversión inglés Barclays dijo a finales de febrero en una nota que si bien las operaciones de FUNO eran sólidas “el principal catalizador de la historia está fuera del control de la empresa”.
“Específicamente, hasta que la empresa reciba la aprobación de las autoridades fiscales mexicanas de la ejecución exitosa de la IPO (Initial Public Offering) del portafolio industrial, y pasa a una estructura internalizada, el precio de las acciones seguirá bajo presión, independientemente de las tendencias operativas positivas y los atractivos niveles de valuación”, alertó Barclays.
Al cierre del cuarto trimestre del año pasado, la tasa de ocupación de su unidad industrial ubicó en 98.5%, frente a la de 97.8% del mercado.
En un mensaje a sus accionistas a finales de 2023, el director general de FUNO, André El-Mann reconoció que el aplazamiento de la oferta de Fibra NEXT respondía a la falta de la “confirmación de criterio”.
“Continuaremos con el buen diálogo y disposición de las autoridades que le permita a Fibra Next lograr una transacción exitosa, que maximice la oportunidad que tenemos en puerta”, aseveró FUNO el miércoles.
El mercado de valores no es el único que acaricia la eventual OPI de Fibra NEXT. Fitch Ratings dijo a finales de 2023 que las calificaciones que mantiene la Fibra hasta hoy, del grado de inversión AAA, de hecho, anticipaban “una OPI exitosa, que recaude aproximadamente entre USD850 millones y USD1,200 millones”.
El proceso involucra, además, la creación de NEXT Properties, el vehículo fiduciario de inversión propiedad conjunta de Fibra NEXT y FUNO. Fibra NEXT controlará y consolidará NEXT Properties mientras que FUNO controlará y consolidará Fibra NEXT, a través del control de su Consejo de Administración.
