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En un reporte especial sobre la actividad inmobiliaria de América Latina, Fitch Ratings indicó que el nearshoring sitúa a México con niveles de ocupación que sobrepasan el 96%, superior al 95% del promedio regional
Fitch Ratings anticipó que el segmento industrial en México se mantendrá sólido y con potencial en el mediano plazo en virtud del nearshoring, con un factor de ocupación de propiedades industriales superior al promedio reportado en América Latina, según métricas propias.
“Fitch espera que el desempeño operativo del segmento industrial se mantenga sólido, con un fuerte crecimiento potencial en el mediano plazo, beneficiándose de la ubicación estratégica de México cerca de Estados Unidos y de menores costos laborales”, dijo.
Agregó que la relocalización continúa sustentando fuertes tasas de ocupación y un incremento en los alquileres para las empresas industriales y de propiedades vinculadas al sector exportador y “a pesar de una potencial desaceleración de EE.UU, una inflación elevada y condiciones financieras estrictas”.
Al presentar las “perspectivas inmobiliarias de América Latina 2024” la directora asociada de corporativos en la región y CFA, Priscilla Cano, refirió que la demanda de propiedades industriales, especialmente en el Norte del país, sigue siendo alta.
“Los emisores Fitchrate del sector reportan actualmente tasas de ocupación superiores al 96% y aumentos en los alquileres (donde)
los precios siguen a la inflación o por encima de ella”, destacó Cano.
El promedio de América Latina es también alto, pero no rebasa el 95%.
Cano indicó que el impulso positivo generado por el nearshoring o relocalización de las cadenas de valor en México, sin embargo, enfrenta varios desafíos.
En particular, la experta pone énfasis en la falta de infraestructura suficiente y los retrasos en la concesión de permisos para el suministro de energía eléctrica en los centros de producción.
Destacó que otros riesgos incluyen problemas de seguridad pública, así como el alto costo de las tierras, ante su baja disponibilidad.
La más reciente encuesta de expectativas que aplica el Banco de México (Banxico) entre expertos del Sector Privado, lo que incluye la opinión de firmas financieras internacionales que operan en el país, ubicó la inseguridad pública como el factor interno que más preocupa para el desarrollo de la economía en el corto plazo, con 16 meses como su principal dique.
Fitch Ratings dijo que espera que los fundamentales del Sector Inmobiliario latinoamericano sigan mejorando en 2024, bajo una expectativa de crecimiento del PIB regional de 2.3% para ese año, cuando economistas estiman un cierre de 3.4% en 2023.
En el caso de México, pronosticó que el sector inmobiliario mantendrá un mejor desempeño operativo mientras que su capacidad dependerá del ritmo de la inversión “para mantener indicadores de apalancamiento adecuados”.
A nivel América Latina, el apalancamiento neto medio de los emisores inmobiliarios se mantendrá estable en 4.6 veces en 2024, menor en comparación con la razón de 4.8 veces de 2023.
De comercio y oficinas
En sus perspectivas del Sector Inmobiliario, Cano señaló que los centros comerciales en América Latina deberían seguir reportando una fuerte capacidad de generación de flujos de efectivo y una sólida liquidez para el próximo año.
“Fitch espera que este segmento mantenga alquileres ajustados a la inflación, alta cobranza y ocupación limitada, así como volatilidad en los tipos de cambio (en el mediano plazo)”
La experta estima una lenta pero constante recuperación del mercado latinoamericano de oficinas en términos de tasas de ocupación y alquileres, dinámica que se extenderá “más allá de 2024”.
Reconoce que los perfiles de los proyectos inmobiliarios de América Latina experimentaron un riesgo crediticio limitado, lo que incluyó un deterioro de la calificación compensados por balances sólidos, un acceso saludable al capital y una operación que les generó ingresos netos estables.
En el caso de México, Fitch espera una recuperación constante pero gradual del segmento.
Dijo que la sobreoferta de los espacios de oficinas registrada antes de la pandemia y las oportunidades de trabajo híbrido han retrasado la recuperación del sector.
La tasa de desocupación en las principales ciudades mexicanas alcanzó el 24.4% en el tercer trimestre de 2023, en comparación con el 19.2% de igual trimestre del 2020.
No obstante, “la recuperación del segmento ha sido mejor en ciudades como Monterrey y Guadalajara, apoyada por el nearshoring y la expansión de empresas tecnológicas”, señaló.
