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Por: Juan Sokoloff, VP de Data y Analítica de Tuhabi, el primer unicornio del sector de tecnología en bienes raíces de Hispanoamérica*.
Para todos es conocido el fenómeno inflacionario que se vive en México y en el mundo; los datos del país indicaron 8.13% de inflación anualizada en julio. Si bien algunos productos y servicios reaccionan muy rápidamente a presiones inflacionarias como los alimentos y los energéticos, existen otros productos y servicios que muestran cierto retraso o reaccionan más lento a las presiones inflacionarias.
Ese es el caso del sector de vivienda. En este sector, y en el inmobiliario en general, no tiene la misma volatilidad de otros mercados, por lo que, aunque se puede ver un incremento en los precios, su comportamiento es más estable. Específicamente, los precios del sector que más aumentan son las rentas y el precio de las materias primas que usan los nuevos desarrollos.
Aunque el comportamiento de precios en el sector no está directamente relacionado con la inflación, lo que sí se empieza a percibir es una desaceleración en el número de transacciones. Esto tiene que ver, por un lado, con las tasas de interés de los créditos hipotecarios y, por el otro, con un fenómeno generalizado de menor dinero disponible para invertir o gastar, provocado por la inflación y el alza de precios, por ejemplo, de la canasta básica.
En el mundo, los bancos centrales están aumentando las tasas de interés para tratar de desacelerar el crecimiento de los precios. Es decir, están usando herramientas de política monetaria para tratar de controlar la inflación. Con este incremento en el “precio” del dinero, se busca que las personas dejen de gastar, lo que bajará la demanda de productos, ayudando a que los precios dejen de subir.
Hace unos días, el Banco de México elevó 75 puntos la tasa de interés de referencia, alcanzando 8.50%, lo que afectará las tasas de interés comerciales y, por ende, las de los créditos hipotecarios de los bancos tradicionales. Por tanto, menos gente estará dispuesta a adquirir una vivienda usando financiamiento bancario y lo natural es que el número de transacciones mensuales disminuya.
Sin embargo, instituciones públicas como el Infonavit y el Fovissste, no están vinculados a la tasa de referencia del Banco de México ya que los recursos provienen de las aportaciones de trabajadores, empresarios y gobierno. Por el contrario, hace unas semanas, por ejemplo, Infonavit anunció que no aumentará la tasa de interés durante este año, ya que tienen el objetivo de que se venda el mayor número de viviendas posible.
Dependiendo del segmento de mercado en el que se esté considerando comprar, el aumento en tasas de interés tendrá un efecto diferente, en relación a la cantidad de transacciones que estamos esperando en el mercado. En los segmentos medios y bajos, la participación de Infonavit es más alta. Por ello, en estos segmentos no se esperan grandes impactos, como sí puede suceder más en el segmento alto, donde un mayor porcentaje de transacciones se realiza acudiendo al financiamiento de bancos privados.
Como dicho anteriormente, lo que sí es posible que ocurra es un efecto en la demanda de compra de vivienda, ocasionada por la reducción en el ingreso disponible de las familias. Lo que quiere decir que el incremento en los precios de la canasta básica hará, de manera indirecta, que los hogares tengan menos ingresos para pagar créditos hipotecarios y que, por tanto, tengan menos voluntad de lanzarse a comprar una vivienda.
*El autor usa datos e información para tomar decisiones estratégicas y operativas en Tuhabi. Realiza análisis de mercado para entender desde cuáles son los puntos de acceso al mercado hasta la determinación de los valores de vivienda. Ha trabajado tanto en los sectores público y privado enfocado en el uso de datos y de la información para la planeación y el desarrollo urbano. Estudió Economía e Informática Urbana.
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