Equidad y seguridad jurídica

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Son algunos de los aspectos a proteger en las relaciones comerciales relacionadas con la compraventa de casa habitación en México.

Por Luis Hernández Martínez*

¿Formas parte del universo de fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervienen en la asesoría y venta al público en territorio nacional de inmuebles destinados a casa habitación?

¿Sí? Pues la Norma Oficial Mexicana 247 (“Prácticas comerciales-requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados”) apareció publicada el 22 de marzo pasado en el Diario Oficial de la Federación. Entrará en vigor a los 180 días naturales contados a partir del día siguiente de su publicación.

La NOM-247 establece los requisitos informativos para la comercialización de bienes inmuebles destinados a casa habitación, así como los elementos mínimos que deben contener los contratos de compraventa de dichos bienes inmuebles, y tiene como finalidad garantizar la protección efectiva de los derechos de los consumidores de estos servicios.

El documento dice que la Norma “es aplicable únicamente a los proveedores que sean fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de inmuebles destinados a casa habitación. La presente Norma Oficial Mexicana es de observancia general y obligatoria para todas las personas físicas o morales que de conformidad con el párrafo anterior se dediquen directa o indirectamente a comercializar al público en general inmuebles destinados a casa habitación en la República Mexicana”.

En la elaboración de la NOM-247 intervino voluntariamente un grupo de trabajo integrado por la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (Grupo Tecnocasa, entre otras firmas, forman parte de la AMPI), Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi Nacional), Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) y el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, entre otros.

En 14 puntos, la Norma Oficial Mexicana desarrolla su contenido, así como los derechos y obligaciones de todas las partes involucradas en la actividad de asesorar y vender al público inmuebles destinados a casa habitación.

Son varios los aspectos a comentar, pero destaco el 4.8 de la NOM. Allí señala que “el proveedor está obligado a entregar a los consumidores una carta de derechos en medios, físicos, impresos o electrónicos, misma que se precisa en el Apéndice A”.

En ella se establece que, en todas las transacciones comerciales de compraventa de casa habitación, “el proveedor se compromete a que éstas se lleven a cabo conforme lo dispuesto en la LFPC, su Reglamento y a esta NOM, por lo cual reconoce que los consumidores cuentan con los derechos siguientes”:

  1. Recibir, respecto de los bienes inmuebles ofertados, información y publicidad veraz, clara y actualizada, sin importar el medio por el que se comunique, incluyendo los medios digitales, de forma tal que le permita al consumidor tomar la mejor decisión de compra conociendo de manera veraz las características del inmueble que está adquiriendo, conforme a lo dispuesto por la Ley.
  2. Conocer la información sobre las características del inmueble, entre éstas: la extensión del terreno, superficie construida, tipo de estructura, instalaciones, acabados, accesorios, lugar de estacionamiento, áreas de uso común, servicios con que cuenta y estado general físico del inmueble.
  3. Elegir libremente el inmueble que mejor satisfaga sus necesidades y se ajuste a su capacidad de compra.
  4. No realizar pago alguno hasta que conste por escrito la relación contractual, exceptuando los referentes a anticipos y gastos operativos, en los términos previstos por la LFPC.
  5. Firmar un contrato de adhesión bajo el modelo inscrito en la Procuraduría Federal del Consumidor, en el que consten los términos y condiciones de la compraventa del bien inmueble. Posterior a su firma, el proveedor tiene la obligación de entregar una copia del contrato firmado al consumidor.
  6. Adquirir un inmueble que cuente con las características de seguridad y calidad que estén contenidas en la normatividad aplicable y plasmadas en la información y publicidad que haya recibido.
  7. Recibir el bien inmueble en el plazo y condiciones acordados con el proveedor en el contrato de adhesión respectivo.
  8. En su caso, ejercer las garantías sobre bienes inmuebles previstas en la LFPC, considerando las especificaciones previstas en el contrato de adhesión respectivo.
  9. Recibir la bonificación o compensación correspondiente en términos de la LFPC, en caso de que una vez ejercida la garantía, persistan defectos o fallas en el inmueble. Asimismo, a que se realicen las reparaciones necesarias en caso de defectos o fallas imputables al proveedor, u optar por la substitución del inmueble o rescisión del contrato cuando proceda.
  10. Contar con canales y mecanismos de atención gratuitos y accesibles para consultas, solicitudes, reclamaciones y sugerencias al proveedor, y conocer el domicilio señalado por el proveedor para oír y recibir notificaciones.
  11. Derecho a la protección por parte de las autoridades competentes y conforme a las leyes aplicables, incluyendo el derecho a presentar denuncias y reclamaciones ante las mismas.
  12. Tener a su disposición un Aviso de Privacidad para conocer el tratamiento que se dará a los datos personales que proporcione y consentirlo, en su caso; que sus datos personales sean tratados conforme a la normatividad aplicable y, conocer los mecanismos disponibles para realizar el ejercicio de sus Derechos de Acceso, Rectificación, Cancelación y Oposición.
  13. Recibir un trato libre de discriminación, sin que se le pueda negar o condicionar la atención o venta de una vivienda por razones de género, nacionalidad, étnicas, preferencia sexual, religiosas o cualquiera otra particularidad en los términos de la legislación aplicable.
  14. Elegir libremente al notario público para realizar el trámite de escrituración.

Vale mencionar que la vigilancia del cumplimiento de la NOM está a cargo de la Secretaría de Economía, a través de la Dirección General de Normas. Corresponderá a la Profeco la verificación de su cumplimiento, así como sancionar el incumplimiento de sus disposiciones, de conformidad con lo dispuesto en la Ley y demás ordenamientos legales aplicables.

*El autor es abogado, administrador, periodista y educador. Es perfeccionador y experto en compliance en Alta Dirección de Empresas y docente a nivel posgrado en materias de innovación, negocios, mercadotecnia y derecho.

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