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Las agencias calificadoras no dimensionaron en forma adecuada ni oportuna las señales de alerta sobre la difícil situación por la que atravesaban las desarrolladoras públicas de vivienda, afirmó Eduardo Torres Villanueva, economista senior del BBVA Research.
La actual crisis de las desarrolladoras públicas de vivienda obedece en parte a que las agencias calificadoras no advirtieron mayores riesgos por los que atravesaban estas empresas al calificar sus emisiones de deuda, aseveró el especialista en temas inmobiliarios.
Además de que los consejos de administración de estas empresas tampoco detectaron problemas significativos o no los manifestaron con oportunidad.
Torres Villanueva señaló que si bien la crisis de las desarrolladoras públicas detonó en 2013, ésta inició hace algunos años y es el resultado de distintos factores.
Entre estos factores mencionó la crisis económica mundial que se agudizó a partir de 2009 y que provocó la contracción del financiamiento a los desarrolladores, un incremento en la tasa de morosidad y una baja demanda de vivienda.
Aunado al desgaste del modelo bajo el cual crecieron estas empresas y que fue exitoso en su momento, pero que dejó de ser efectivo a finales de la década pasada.
El estudio Situación Inmobiliaria del BBVA Research, presentado por el ejecutivo, precisa que para medir la operación de estas empresas, “la información era incompleta o poco transparente”.
El modelo por el cual se regían las desarrolladoras públicas de vivienda “les restaba flexibilidad, pues estaban fuertemente apalancadas, con lo que tenían la necesidad de generar flujos de efectivo importantes para cubrir sus pasivos”.
Dicho modelo estaba basado en la integración vertical, es decir, desde la adquisición de la tierra y su urbanización, hasta la fábrica de concreto y la edificación a base de moldes, que requería grandes volúmenes de producción para ser exitosas.
Torres Villanueva destacó que estas señales no fueron adecuadamente valoradas por los agentes que participan en el mercado de la vivienda.
El cambio de administración, que causó un retraso en la operación de los programas de vivienda, y la nueva política en el sector también contribuyeron a acentuar el deterioro financiero de las empresas públicas de vivienda en el mercado accionario.
En el lapso de seis meses, el valor de capitalización de estas empresas se redujo en cerca de 85 por ciento, algunas debieron anunciar un proceso de reestructura de pasivos con sus distintos acreedores, y su escala de operación disminuyó en más del 50 por ciento respecto al año anterior.
En abril, los reportes trimestrales de Geo, Homex y Urbi mostraban una caída en las ventas de 38 por ciento, 46 por ciento y 85 por ciento anual, respectivamente. Su liquidez se erosionó al punto de dificultarles no sólo hacer frente a sus pasivos con bancos, inversionistas y proveedores, sino incluso mantenerse en operación.
Para mayo, Geo y Urbi manifestaron su incapacidad para cubrir los pagos de intereses correspondientes a sus bonos emitidos en moneda extranjera. En ese mes, Infonavit anunció un embargo a Urbi, Geo y Homex por incumplimiento de pago en el programa 70-70 aplicado en 2012, en el que el instituto pagaba el 70 por ciento del valor de la vivienda una vez terminado el 70 por ciento de la obra.
Según el estudio de BBVA Research, esta crisis de las desarrolladoras públicas de vivienda no se ha generalizado al resto de la industria, ya que otras empresas han incrementado su participación y sus ventas no muestran una caída pronunciada.
En la industria, hay 800 empresas que se han mantenido activas desde 2007 y participan con el 70 por ciento de la vivienda registrada. De ese total, 200 aportan una proporción mayoritaria de las viviendas construidas en el país, aseguró.
