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URBI, la constructora del primer desarrollo inmobiliario que se comercializó bajo el esquema de renta con opción a compra (ROC), enfrenta una grave insolvencia. Su Casita, la sociedad financiera que integró el esquema para otorgar los créditos hipotecarios, quebró. Y Deutsche Bank que adquirió las viviendas y las colocó en un fideicomiso para facilitar la renta en espera del financiamiento para su adquisición, se enfrenta con su antiguo socio, en una batalla jurídica por una deuda de 60 millones de dólares.
Mientras tanto, a principios de 2012 el portal de Internet de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) “desapareció” la información publicada desde 2007 para promover el lanzamiento de la ROC como uno de los productos más “avanzados” en el sector de la vivienda. Lo enterraron silenciosamente.
Su operación demostró sus defectos jurídicos comparables a los peligrosos financiamientos estructurados que en Estados Unidos provocaron la crisis de los créditos subprime. Las hipotecas tóxicas tiene como característica un alto nivel de riesgo pero, además, mientras otros productos hipotecarios se ajustan en el tiempo, éste tipo de financiamientos aumentan su costo.
Para empezar se documentaron en Unidades de Inversión (UDIs), indexadas a la inflación; además contemplan condiciones unilaterales que permiten aumentar los costos de operación y hasta suspender la posibilidad de la compra para permanecer en la modalidad de renta.
No sólo eso, otro pecado acompañó a las ROC´s: se ofrecieron para la renta y posterior adquisición de viviendas edificadas en desarrollos habitacionales sin sustentabilidad, alejados de los centros de trabajo, sin servicios públicos adecuados, sin infraestructura comercial, urbana y, lo más importante, sin la validación financiera adecuada para establecer el grado de riesgo de un mercado de contratantes que provenían del segmento informal de la economía. De hecho, no era necesario comprobar ingresos. El experimento fracasó.
Un peligroso experimento
Dos años atrás el gobierno federal festejaba junto con la desarrolladora Urbi el inicio del Programa Piloto de las rentas con opción a compra, un producto híbrido para el mercado mexicano con el apoyo de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI). Ya al cierre de 2012, la propia comisión en su documento de rendición de cuentas reconocía el fracaso y la necesidad de corregirlo.
En 2010, las ROC involucraron la participación de diversos niveles de intermediación financiera que incluyeron desde la entrega de subsidios de la CONAVI, aportación de recursos del fondo tripartita del INFONAVIT y, por supuesto, la emisión de garantías a cargo de la SHF para asegurar la construcción de viviendas horizontales a precios subvencionados y que, además, permitían a mexicanos sin ingresos comprobables adquirir una casa evitando los tradicionales enganches.
Un depósito inicial y el pago de las rentas hicieron posible a miles de familias habitar sus casas. La firma del contrato estipulaban las condiciones necesarias para transitar de un esquema de arrendamiento a uno de crédito hipotecario a 20 años. Así, sin mayores complicaciones, se haría posible la compra de las viviendas valuadas en 500,000 pesos, el máximo rango de financiamiento para el segmento popular para el cual, sin embargo, no se consideraron tasas preferenciales sino Unidades de Inversión (UDIS) y un plazo de 25 años para liquidar el financiamiento.
En San Pedro Atzompan, municipio de Tecamac, Estado de México, Urbi, Deutsche Bank e Hipotecaria Su Casita iniciaron una costosa aventura: la construcción de 8,407 viviendas en un predio que se ubicaba a 90 minutos de la Ciudad de México; en donde no se construyeron centros comerciales y que en menos de tres años fracasó, en casi todos los casos.
Además, a pesar de que el pago de la renta fluctuaba entre 5,000 y 6,000 pesos, los incumplimientos y reclamos ante la falta de servicios urbanos, alentó la organización de un movimiento de deudores, asociado con la organización El Barzón. En medio de este escenario, la plusvalía del fraccionamiento se fue a pique.
¿Quién responde?
Tres años después, ante la Procuraduría Federal del Consumidor y la Comisión Nacional para la Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), inquilinos de las viviendas que buscaban adquirirlas bajo el esquema de ROC´s, no sólo denunciaron el incumplimiento en cada una de las condiciones observadas para convertir el contrato de arrendamiento en un contrato de financiamiento hipotecario, sino la operación de una compleja red entre intermediarios dirigida a ocultar a los responsables.
De acuerdo con los argumentos presentados en las denuncias ante Profeco y Condusef, fue la quiebra de Hipotecaria Su Casita en enero de éste año el factor que develó los problemas legales de las ROC´s.
A través del fideicomiso F/580, el banco extranjero Deutsche Bank adquirió en 2006 los predios y las casas del fraccionamiento “Valle San Pedro”, sección Urbi, “Villa del Campo”, Fase 1. Fue la constructora CYD Desarrollos Urbanos de Urbi la que asumió todos los compromisos de urbanización del fraccionamiento.
El compromiso, según consta en documentos públicos de la Secretaría de Desarrollo Urbano del gobierno del Estado de México, incluía claramente el desarrollo de obras de infraestructura, de urbanización, equipamiento, pago de derechos, fianzas y, por supuesto, las áreas de donación estatal y municipal.
Urbi, sin embargo, no sólo mantenía a Deutsche Bank como el ancla en la adquisición de las viviendas que se rentarían y se buscaría vender, también firmó contratos de derivados con el banco de origen alemán. Y fue, precisamente, éste banco el que demandó a Urbi por más de 60 millones de dólares.
En España, a pesar de su proliferación, las ROC aún se consideran un negocio jurídico atípico en donde una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa. Para el mercado mexicano se aplica el mismo criterio pues el convenio de opción de compra está sujeto a una condición suspensiva.
Sin embargo, en México, según los documentos del caso y la investigación entre demandantes, el esquema de ROC impulsado por el gobierno federal, denominado “Alternativa Urbi”, violó disposiciones de ley para las operaciones financieras porque los contratantes nunca recibieron información detallada sobre el historial de los pagos realizados a Hipotecaria Su Casita y no a Urbi.
Tampoco se informó sobre los seguros contratados y que se descontaban de los pagos. Por ello, ante la quiebra de Su Casita se generó un descontrol entre aquellos inquilinos que si pagaban puntualmente sus rentas y esperaban el prometido contrato de compra-venta. Nunca llegó. Al menos no hasta ahora.
Sería a partir del pago 17 la condición que permitiría iniciar el contrato hipotecario; sin embargo, en miles de casos no sucedió. Es más, en Hipotecaria Su Casita se desconocía la personalidad jurídica de los arrendatarios al momento de solicitar el reconocimiento del contrato hipotecario. Si bien aplicaban incrementos en las mensualidades nunca extendieron el crédito hipotecario.
Ahora, ante la quiebra de Su Casita, la SAPI Tertius es la encargada de recibir los pagos por la renta de estas casas que difícilmente se transformarán en viviendas hipotecadas. Tertius se ostenta como intermediario especializado en la administración de créditos hipotecarios. Sin embargo, esta SAPI ya comienza a tener problemas para reconocer los convenios firmados con Urbi, Deutsche Bank y Su Casita; además, recibe solicitudes para cambiar a pesos los contratos firmados en UDIS y con condiciones suspensorias unilaterales.
Mientras tanto, en Urbi no se da información precisa sobre éste caso pero en su reporte al tercer trimestre registra una partida para activos incobrables por más de 12,000 millones de pesos.
Incentivos perversos
En Tecamac, el modelo de las ROC omitió considerar que el monto de las mensualidades resultaba muy alto para un universo de arrendatarios que dependía de ingresos irregulares y que necesitaba comercios competitivos y transporte accesible.
Un círculo vicioso coronó los problemas de los ingresos de los clientes de Urbi: sin acceso a centros comerciales, entre los habitantes se inició la operación de pequeños negocios informales que desvirtuaron el modelo de desarrollo habitacional previsto para el complejo de viviendas. Urbi, denuncian habitantes en esta zona, incumplió en proporcionar servicios urbanos y en la edificación de zonas comerciales, lo que detonó y acrecentó el problema de economía informal en la comunidad.
Basura en las calles, porque el servicio de recolección nunca llegó, cocheras convertidas en pequeñas e improvisadas tiendas, en fondas y hasta en talleres mecánicos, es el nuevo rostro del ambicioso desarrollo habitacional que se vendía con un espíritu aspiracional.
La desilusión se siente en aquella zona, entre aquellos miles que confiaron en la venta gubernamental de un novedoso esquema financiero que les devolvería la ilusión de hacerse de una casa propia. Por ahora ese sueño se acabó.
(Derechos reservados, Arena Pública, 2013)
