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La tendencia apunta no sólo a adquirir viviendas más pequeñas y de menor costo, sino que muestra una fuerte preferencia al alquiler. La parte fuerte de esta transición hacia las rentas ocurra en los próximos tres años, consideramos que la tendencia continuará, como resultado de cambios en la política que hacen menos atractivo el adquirir una vivienda, dice un análisis de BofA Merrill Lych Global Research.
En nuestra opinión, esto es indicativo de un
auge en la construcción de multifamiliares para este año.
Entre los principales factores que están detonando la transición, Michelle Meyer economista senior para Estados Unidos del banco de inversión encuentra al elevado número de ejecuciones hipotecarias, un alto desempleo que reduce capacidad de cumplir con las condiciones de crédito, así como a una caída del patrimonio y los ingresos entre las familias.
Por lo que advierte que el “sueño americano” de tener casa propia está siendo cuestionado, al igual que la creencia de que, mientras más grande es la casa es mejor.
Ahora, señala Meyer, la crisis financiera nos enseñó que la vivienda no es una inversión libre de riesgos, y que los precios de las casas pueden caer. Actualmente, la tendencia apunta no sólo a adquirir viviendas más pequeñas y de menor costo, sino que muestra una fuerte preferencia hacia las rentas.
Las recientes declaraciones de Washington indican que el mercado de las hipotecas se tornará más restrictivo, y que los incentivos para adquirir la vivienda se reducirán. Asimismo Meyer prevé que los “baby boomers” a cierta edad comenzarán a mudarse a apartamentos, contribuyendo a esta tendencia.
Se está presentando un desplazamiento sustancial de la compra hacia la renta de viviendas y, en nuestra opinión, esta tendencia continuará por tres razones. En primer lugar, las ejecuciones hipotecarias (foreclosures) convertirán a muchos dueños de casas en inquilinos. Segundo, los adultos jóvenes no son buenos candidatos a poseer una vivienda en este mercado de estrictos estándares crediticios y altas tasas de desempleo. Tercero, dada la caída del patrimonio y los ingresos, será difícil para las personas que actualmente rentan convertirse en dueños de una vivienda.
Aunque anticipamos que la mayor parte de esta transición hacia las rentas ocurra en los próximos tres años, considera Meyer, que la tendencia continuará, como resultado de cambios en la política que hacen menos atractiva la adquisición de una vivienda.
Anticipamos que la construcción de multifamiliares despegará, en respuesta tardía a la elevada demanda de apartamentos. La oferta ya ha caído, como resultado del desplome de las nuevas construcciones de multifamiliares registrado en los últimos dos años, y las tasas de vacancia para la renta han descendido sustancialmente. Prevemos que las nuevas construcciones de multifamiliares en verdad repunten en la segunda mitad de este año pero, debido al tiempo de construcción, tomará más de un año para que esto se traduzca en nueva oferta. Esto significa que la demanda probablemente superará a la oferta en el corto plazo, presionando las rentas al alza.
Existen varias maneras de aprovechar esta perspectiva macro, explica Meyer. La implicación más palpable es que los vehículos de inversión en bienes raíces vinculados a los apartamentos mantendrán su buen desempeño.
Como señala nuestro equipo de inversión en bienes raíces estadounidenses, agrega, esta situación beneficiará principalmente a aquellas acciones vinculadas a las construcciones más tempranas, y aquellas que tengan las opciones de renta más atractivas. Otra estrategia sería buscar acciones de maquinaria de construcción vinculadas al mercado de los multifamiliares.
