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Dentro del conjunto de principios fundamentales sobre los que se edifica nuestro estado de derecho, hay particularmente un grupo de normas identificadas como garantías individuales que forman parte de nuestra Constitución Política general. En este colectivo de disposiciones, se ubica el artículo 4 de la Constitución Política, que establece, entre otras cosas, que “…toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo…”.
Luis Bartolini Esparza*
Al respecto, me permito plantear dos cuestionamientos: ¿hemos conseguido que ese derecho fundamental garantizado por el Estado se logre en las familias mexicanas? ¿Bajo el contexto económico actual y previsible de aquí a dos décadas, estará la totalidad de la población mexicana en condición de adquirir una casa? La respuesta en ambos casos es no.
Así las cosas, tenemos una garantía y un derecho plasmados en la letra de nuestra Constitución que desafortunadamente difieren sustancialmente de la realidad que se vive en el país, y de cuya resolución dependería el disminuir las fuertes problemáticas que implican las ciudades perdidas aledañas a las metrópolis, los asentamientos irregulares en zonas de protección ecológica, barrancas y lechos o cauces de ríos, que como lo estamos viendo en esta temporada, finalmente terminan costando miles de millones de pesos al erario cada vez que se presentan situaciones catastróficas. A decir de funcionarios de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), el incremento en la hostilidad climática hace necesario contar con un aumento en las partidas presupuestales relativas.
Por otra parte, es necesario reflexionar seriamente si es que en realidad existe la posibilidad de que, bajo las circunstancias económicas aludidas, todas las familias mexicanas puedan comprar un inmueble, sobre todo, tomando en consideración que en adición al importe del enganche, también deberán cubrirse una serie de gastos notariales, impuestos y derechos, que en suma, representan un fuerte costo transaccional. Es menester indicar que el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social plantea, en números gruesos, la existencia de poco más de 50 millones de mexicanos en situación de pobreza patrimonial, dentro de los cuales, más de 19 millones de personas viven en situación de pobreza alimentaria. Significa que, con la suma de sus ingresos, no alcanzan siquiera a cubrir sus necesidades básicas de alimentación.
*¿Bajo el contexto económico actual y previsible de aquí a dos décadas, estará la totalidad de la población mexicana en condición de adquirir una casa? La respuesta es: no.
*El Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social plantea la existencia de poco más de 50 millones de mexicanos en situación de pobreza patrimonial.
*Las fórmulas que estamos utilizando dan los resultados que conocemos. Si queremos resultados distintos, debemos en consecuencia, cambiar las fórmulas.
Los estudios realizados por la Conavi nos indican que el problema de la vivienda puede quedar actualmente representado en tres grandes segmentos: población derechohabiente; población no derechohabiente con capacidad de pago; y población derechohabiente sin capacidad de pago; éstos, a su vez, implican un rezago habitacional de 0.9, 3.6 y 4.4 millones de viviendas, respectivamente. La cifra global estimada por la misma entidad en dos décadas es de 11.8 millones de viviendas en déficit.
En ese orden de ideas, los diferentes organismos de vivienda y la Sociedad Hipotecaria Federal han desarrollado diversos esquemas para tratar de combatir dicho rezago, logrando una reducción importante en el primer segmento, pero no así en los últimos dos segmentos.
Las acciones tomadas por organismos de vivienda, como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, dada su naturaleza y vocación, aun suponiendo la máxima eficiencia posible, lo más que podrán lograr es abatir el rezago entre sus derechohabientes. En lo que respecta al segmento de población no derechohabiente con capacidad de pago, los bancos, las sofoles, sofomes e incluso algunas desarrolladoras están trabajando en diseñar esquemas más flexibles que permitan acceder a personas con menores ingresos al financiamiento para adquisición de vivienda, incluso mediante modelos de renta con opción a compra, en los cuales el periodo inicial de arrendamiento también sirve como base para fijar un historial de pago que posteriormente será utilizado en la consecución del crédito.
Sin embargo, es importante no perder de vista que las entidades financieras bancarias y no bancarias están sujetas a regulaciones que definen claramente lo que son las sanas prácticas crediticias y que incluso, en algunos casos, establecen sanciones hasta de índole penal cuando la originación de los créditos se hace sin observar tales criterios y esto deriva en un quebranto. Es claro entonces que los bancos y demás entidades no estarán en condiciones ni actuales ni futuras para prestar a la mayoría del segmento de población derechohabiente sin capacidad de pago, ya que sería notoriamente contrario a las disposiciones normativas que les aplican, con las consecuencias en materia de autoridades y de fondeo conducentes.
Bajo este contexto, cada vez con mayor frecuencia se escuchan opiniones que instan a tratar el problema de vivienda con más iniciativa y creatividad, al parecer, porque es evidente que los modelos presentes ya se están agotando, mientras el déficit de vivienda sigue creciendo.
Entonces, la cuestión es si la manera adecuada de atacar el problema es bajo la óptica de la adquisición de la vivienda, o como el mismo texto constitucional señala, atender el derecho que tienen las familias mexicanas de disfrutar de una vivienda digna y decorosa, que idealmente implicaría un aspecto patrimonial y de propiedad; pero dadas las circunstancias, podría ser satisfecho en mayor medida, bajo esquemas de arrendamiento liso y llano, y no como pasos previos o precedentes para la adquisición de la vivienda. Es claro que las fórmulas que estamos utilizando dan los resultados que conocemos. Si queremos resultados distintos, debemos en consecuencia, cambiar las fórmulas.
Este enfoque surge de las premisas de que parte sustancial del costo de un proyecto inmobiliario de vivienda en zonas metropolitanas, como el Distrito Federal, es el costo del terreno, las licencias y sus permisos. Por ello, no es rentable para los desarrolladores edificar vivienda económica dentro de la zona céntrica urbana (y por lo que han proliferado conjuntos a una hora y media o dos de la ciudad). ¿Pero qué sucedería si un gobierno local aporta dicho terreno, licencias y permisos? Adicionalmente, inversionistas inmobiliarios con visión financiera podrían construir los desarrollos destinados a renta, administrarlos en el tiempo y recuperar su inversión precisamente en el tiempo, pudiendo pactarse ciertas tasas de retorno con base en las propias rentas por ser cobradas.
También, es necesario señalar que en la actualidad existen diferentes esquemas de garantías de pago ?desarrollados por entidades como la Sociedad Hipotecaria Federal? que sirven para paliar la contingencia de la cartera vencida en los créditos para adquisición de vivienda, mismos esquemas que podrían adecuarse para cubrir los periodos de contingencia en el pago-desalojo. Al final, la necesidad de contar con apoyo gubernamental es clara; pero el punto clave es si se desea destinar el recurso público como subsidio directo en la adquisición de la vivienda, como provisión para los fondos contra desastres naturales o como fondo contingente para garantizar la certidumbre y continuidad de los flujos derivados de las rentas.
A mayor abundamiento, este esquema permitiría que en el mediano plazo, y una vez que hubiesen madurado, tales proyectos de financiamiento inmobiliario para desarrollos de vivienda destinada al arrendamiento pudiesen ser bursatilizados mediante esquemas tipo FIBRA (que dada la mecánica de desarrollo del esquema, no traerían los desincentivos fiscales y transaccionales ya conocidos, y que han desalentado en México la realización de este tipo de modelos que han demostrado ser exitosos en otros países, por ejemplo Canadá).
En suma, en un país con las cifras de marginación y pobreza que tenemos, desde mi punto de vista, salvo que los subsidios se destinen de otra forma, las probabilidades de reducir el aludido déficit son mínimas; mientras que por el otro lado, podemos diseñar estructuras de financiamiento, similares a las que se están desarrollando desde hace tiempo en materia de infraestructura, en donde el Estado aporta, pero en realidad el desarrollo del proyecto y administración del mismo en el tiempo se hace por inversionistas privados, quienes ven su beneficio económico en la generación de los flujos futuros y no bajo una visión tradicional y de corto plazo.
*Especialista en derecho financiero y socio del despacho Bartolini, Ramírez y Rodríguez Habeica, SC.
