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Precisó que el movimiento incorporó la transacción Next Properties/Fibra NEXT, valuada en 38,300 millones de pesos (mdp), que espera que se concrete en los próximos meses. También consideró el potencial del fideicomiso especializado en mejorar su rentabilidad y en apoyar su desapalancamiento.
La agencia de riesgos crediticios Fitch Ratings ratificó el lunes la calificación de la nota internacional del mayor Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) de México y América Latina, Fibra Uno (FUNO), en el grado de inversión “BBB-“, similar al Soberano México.
Entre sus considerandos destacó la posición de mercado de FUNO. Además de ser el de mayor tamaño en el país tiene tasas de ocupación “adecuadas”, una base de inquilinos diversificada, una alta proporción de activos libres de gravámenes, y finalmente de “una amplia flexibilidad financiera”.
Transacción Next Properties/Fibra NEXT
“Las calificaciones también incorporan la transacción Next Properties/Fibra NEXT y su potencial para mejorar la rentabilidad y apoyar el desapalancamiento” resaltó. En julio pasado, Fibra NEXT comenzó a cotizar por separado de FUNO en la bolsa de acciones local, la BMV, por medio de una oferta pública inicial (OPI), después de una larga espera de los inversionistas.
Fitch señaló el lunes que su escenario base asume que FUNO completará la transacción Next Properties/Fibra NEXT en los próximos meses. La transacción implica la aportación a Next Properties del portafolio de Fibra NEXT, valuado en 38,300 millones de pesos (mdp). Es el resultado de 18 activos del portafolio “Júpiter” de 4,200 mdp, y de los 7,600 mdp obtenidos a través de la OPI.
La cantidad total también toma en cuenta el portafolio industrial de FUNO, valuado en 117,000 mdp, el cual está compuesto por182 activos, incluyendo deuda intercambiada.
Fitch señaló que la transacción también implica un intercambio de deuda entre FUNO y Next Properties por hasta 53,000 mdp. Lo que equivale al 50% de los bonos en dólares estadounidenses en circulación de FUNO. Además de otros préstamos bancarios por cerca de 17,600 mdp. Hasta junio pasado, los bonos en dólares en circulación del Fideicomiso sumaron 35,400 mdp
“Este intercambio de deuda no estará disponible para los tenedores de bonos locales; sin embargo, estos mantendrán la exposición a los activos industriales a través de los flujos de dividendos de Next Properties a FUNO”, refirió Fitch.
Dispersión y control
Fitch anticipó que las transacciones, que juntas llegan a los 91,300 mdp, incrementarán la complejidad de la estructura corporativa de FUNO.
Por un lado, FUNO consolidará y controlará Fibra NEXT, y Fibra NEXT consolidará Next Properties.
“Si bien FUNO no tendrá participación accionaria en Fibra NEXT, el control efectivo y la consolidación de la nueva Fibra se lograrán mediante el control del consejo de administración por parte de FUNO”, agregó Fitch.
Esta influencia se logró mediante la transferencia del derecho de primera oferta (ROFO, por sus siglas en inglés) y el derecho de primera opción (ROFR, por sus siglas en inglés) de FUNO sobre las propiedades industriales de la unidad eGroup a Fibra NEXT. “Miembros del grupo controlador de FUNO participarán en comités clave de las entidades relacionadas”, destaca.
Fitch también anticipó que el apalancamiento neto de FUNO se reducirá a aproximadamente 6 veces en el mediano plazo. Siendo impulsado por el crecimiento de la cartera industrial de Next Properties y de un mayor EBITDA (flujos de operación) consolidado.
