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En medio de una estrategia de crecimiento orgánico, la firma inmobiliaria mejorará su liquidez y extenderá la vida promedio de su deuda a unos 5.5 años, desde aproximadamente el promedio actual de 3.8 años, estimó la agencia calificadora de riesgos crediticios.
La mexicana Corporación Inmobiliaria Vesta propuso realizar una colocación de bonos senior no garantizados en los mercados internacionales de deuda por hasta 500 millones de dólares (mdd), se desprende de información entregada por la compañía a agencias evaluadoras de riesgos crediticios.
La oferta tendrá una vigencia de entre siete y 10 años, agregó la calificadora internacional S&P Global Ratings al asignarle el lunes el grado de inversión “BBB-“, similar a los grados de Vesta, de “BBB-“, con una Perspectiva Positiva, lo que significa la probabilidad de subir la calificación en los próximos 12 a 24 meses.
La empresa, que además de ser propietaria, desarrolla y administra activos de edificios industriales y centros de distribución en México, planea utilizar los recursos netos para refinanciar deuda que vence en 2026 y 2027, así como para fines corporativos generales, incluidos gastos de capital o Capex.
El lunes, la inmobiliaria mexicana, mencionó que se trata de una colocación privada dirigida a compradores institucionales calificados, conforme a la Regla 144A de la Ley de Valores de Estados Unidos.
Fuera de EU, la oferta estará destinada a personas no estadounidenses según la Regulación S de la citada ley. “Se espera que los Bonos estén garantizados con bonos senior no garantizados por ciertas subsidiarias de Vesta”, destacó la empresa en su anuncio a los inversionistas del mercado de valores.
S&P detalló que las notas propuestas por la inmobiliaria estarán en igualdad de condiciones (pari passu) en cuanto a prelación y pago con otros saldos en circulación de deuda no garantizada y no subordinada de la compañía y sus subsidiarias garantes.
“En el caso de las empresas inmobiliarias con grado de inversión, normalmente, calificamos la deuda senior no garantizada con la misma calificación crediticia del emisor, salvo que la deuda garantizada supere 35% de los activos inmobiliarios totales no depreciados, o el 40% del valor de mercado de los activos”, puntualizó.
Proyecciones
S&P Global anotó que si bien Vesta aumentará sus niveles de deuda para financiar su plan de crecimiento, anticipa que la inmobiliaria mantenga una política financiera “prudente”, lo que implicará índices ajustados de deuda a EBITDA (flujos de operación) por debajo de las 5 veces, en los próximos dos años.
La calificadora internacional señaló que también calcula que la deuda a capital de Vesta ubique en 30% en ese mismo periodo. La transacción mejorará la liquidez de inmobiliaria y extenderá la vida promedio de su deuda a unos 5.5 años, desde aproximadamente el promedio actual de 3.8 años, anticipó.
Debido a que una mayoría significativa de las propiedades de Vesta están, y permanecerán libres de gravámenes después de la emisión, S&P puede visualizar un mejor panorama.
El índice de deuda garantizada a valor de mercado de los activos situó en 7.3% al 30 de junio pasado, lo que se reduciría a alrededor de 2.3% sobre una base proforma, considerando la emisión propuesta y el posterior refinanciamiento de la deuda en circulación, muy por debajo de umbral del 40% incorporado por la agencia.
Al 30 de septiembre, Vesta era propietario de 231 propiedades ubicadas en parques industriales en 16 estados de la República. Su superficie de alquiler (GLA, por sus siglas en inglés) hasta esa fecha era de 3.9 millones de m2, con espacios donde se asienta una variedad de industrias como la automotriz, la aeroespacial y de alta tecnología, así como actividades de los sectores farmacéutico, electrónico, de alimentos y bebidas, y de empaques.
En el segundo trimestre de este año, sus ingresos totalizaron 67.3 mdd, con un alza anual del 6.8%. Sus márgenes EBITDA (flujos de operación) ajustados colocaron en 84.1%, mientras que sus fondos procedentes de operaciones (FFO, por sus siglas en inglés) sumaron 43.1 mdd, con un repunte de casi 13% (12.9%) a tasa anual.
