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Junto con la infraestructura, la edificación de vivienda se mantiene como uno de los grandes motores la economía. Sin embargo, para lograrlo el gobierno federal debe adoptar políticas de apoyo más agresivas para impulsar el crecimiento de la vivienda de interés social, una de las grandes apuestas del sector.
En el mercado de la vivienda la economía nacional también vive grandes contradicciones resultado de la ausencia de un plan integral. En algunas ciudades del norte del país y en zonas turísticas, principalmente, se registra una sobreoferta de vivienda mientras en regiones del centro el déficit de casas de habitación todavía es muy elevado.
Ahora, además, la economía está luchando contra efectos de la crisis que afectan la compra de casas: la reducción irracional del crédito como respuesta a la debilidad de los ingresos de la población que se acentuaron con la crisis, aseguró el doctor en economía por la Universidad de Yale, Saúl Trejo.
En México, de esta forma, se vivió en los últimos meses una contracción en todos los segmentos del mercado de bienes inmuebles, lo que provocó un incremento en la cartera vencida del sector hipotecario de la banca y de las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes).
En el caso de las instituciones de crédito la cartera de créditos problemáticos aumentó 3% al cierre de 2009 mientras en la operación de los intermediarios no regulados se disparó a niveles de 8%.
El gobierno federal, sin embargo, sostiene que México, a diferencia de otros países que han mostrado una problemática de sobreoferta continúa atendiendo la demanda y el rezago en este sector, lo que garantiza la viabilidad financiera de las políticas de vivienda para el sexenio, establece un documento de la Secretaría de Desarrollo Social (Sedesol).
De hecho, sostiene que los apoyos derivados del Pacto Nacional para la Vivienda para Vivir Mejor, firmado a principios de este año, estimularon al sector con una inversión de 180,000 millones de pesos que se traducirá en 800,000 acciones de vivienda.
Este programa se reforzó, además, con dos préstamos del Banco Mundial y del Banco Interamericano de Desarrollo por 2,000 y 2,500 millones de dólares, en cada caso, lo que permitió a la SHF promover el desarrollo de mercados hipotecarios eficientes e inclusivos en México.
¿Recuperación en marcha?
Fue así como al primer trimestre, gracias a estos financiamientos, el crédito puente a desarrolladores de vivienda así como a Sofomes aumentó más de 53%, con lo que se consideró que la crisis del sector quedaba atrás. Pero los obstáculos aún no se han superado y la expectativa durante los próximos meses es que a partir de la recuperación de empleos en disminuya la morosidad.
Si bien el crédito puente o para construcción en la industria de la vivienda creció 53% en los primeros tres meses del año, lo que significa para algunos analistas que la crisis en el sector hipotecario quedó atrás, sobre todo para las Sofom y Sofoles, los desarrolladores de vivienda han visto reducir su capital de trabajo y sus márgenes.
Paradójicamente, las desarrolladoras de vivienda que cotizan en el mercado valores se siguen considerando un sector defensivo porque participan en mercados que tienen acceso al crédito. Al cierre de segundo semestre los ingresos del sector de la vivienda se incrementaron 12% anua derivado de un crecimiento de 12.3% en las unidades vendidas, muy por encima de la dinámica de la economía.
Por eso, los desarrolladores de vivienda están observando con atención al segmento de la población para el cual está dirigida la vivienda de interés que, tradicionalmente, no ha sido atendida por el sector crediticio formal.
“La banca no tiene clientes estándar sino clientelas específicas, pero si pensando que con nivel de ingreso y antigüedad laboral tienen toda la información que necesitan para prestar a este sector”, asegura el Doctor Trejo, autor del libro Industrialización y Empleo en México.
La falta de interés de la banca en estos sectores ha provocado, en opinión del especialista, que el déficit de vivienda siga creciendo, porque existe la necesidad, pero no se ha convertido en demanda. Por esta razón, apunta, México ha creado mercados restringidos, lo que ha generado que entidades como las Sofomes se enfrenten a problemas financieros.
De acuerdo con un estudio del Grupo Financiero Citibank-Banamex, en el sector de la vivienda continuará el crecimiento de dos dígitos dado que las compañías de la construcción que estén bien capitalizadas se esfuerzan para superar el crecimiento (sin cambios) de la industria. El resultado de un crecimiento modesto, sin embargo, es una expansión mínima en el capital de trabajo, la cual también fue evidente durante el trimestre.
El vacío de la banca
De acuerdo con el Programa Nacional de Vivienda: Hacia un Desarrollo Sustentable 2007-2012, se esperaba otorgar seis millones de financiamientos durante el sexenio: 71.6% para vivienda nueva y 28.4% para mejoras en casa habitación
Sin embargo, Trejo recuerda que en México uno de los principales problemas es el alto costo de la vivienda, su alta carga burocrática excesiva impuesta por todos los niveles de gobierno. Además de una excesiva normatividad, un exagerado costo del financiamiento y del desarrollo de vivienda, en el que influyen de manera determinante todos los niveles de gobierno.
Otro problema, asegura, es la vivienda verde. Un estudio de la Asociación de Bancos de México muestra que el costo de este tipo de vivienda no es comparativo con el valor de la tradicional.
“El principal problema que tenemos aquí es que se tiene que hacer la tarea por parte de la banca para financiar esta necesidad de contar con vivienda sustentable”, comentó el experto.
Es por ello, aseguró, que las instituciones de crédito deberían observar las nuevas tecnologías que permiten casi una personalización del crédito incorporando mayores datos sobre el historial del acreditado. Las autoridades del Banco de México y la SHCP, también debería participar de una forma más activa para contribuir al desarrollo a través de este sector.
Por ello, lo que se necesita es que se presente una mayor participación de las autoridades para que los intermediarios hagan una mejor tarea y presten más atención a la gente que requiere vivienda. Sugiere, por lo tanto, un tratamiento similar al que se da a los acreditados de tarjetas de crédito al consumo: “a los buenos prestarles con menores tasas de interés y a los morosos con una tasa mayor”.
Cambiar paradigmas
En México la banca privilegia cierto tipo de perfiles de acreditados. Sin embargo, olvida actualizarlos a partir de la situación real del empleo en la economía nacional en donde las fuentes de empleo no son estables pero en donde, paradójicamente, el trabajador se mueve entre un empleo y otro, hasta en ocupaciones temporales, pero conserva su poder adquisitivo.
Por esta razón, aseguran los expertos, urge la modernización financiera en México.
“Se le da una elevada importancia a la estabilidad en el empleo, pero esta economía no genera empleos estables. Todo mundo tiene que estar buscando. Y mucha gente mantiene un cierto nivel, yo creo que es general, dentro de cierto rangos mantiene su nivel de ingresos, pero se va aquí se va allá, busca, y hablo de los niveles medios y altos”, asegura Trejo.
