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La compañía prepara los siguientes pasos del proceso, entre otros, el due dilligence (proceso de auditoría de compra),la autorización de los propios tenedores de Fibra Mty, y emitir Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios para los tenedores de Terrafina. Tras el aval de las autoridades, seguiría el lanzamiento de la oferta pública, con tiempos definidos por Terrafina
Fibra Mty, uno de los seis postores para adquirir el fideicomiso de inversión líder en bienes raíces industriales, Terrafina, dio a conocer el martes el factor de intercambio relacionado con la oferta pública de adquisición que lanzó a mediados de abril por hasta el 100% de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (“CBFIs”) de Terrafina, cuyo principal tenedor es el gran público inversionista.
El fideicomiso de infraestructura y bienes raíce mencionó que la oferta podría lanzarse utilizando “un factor de intercambio de 2.80 CBFIs en circulación de Fibra Mty por cada uno de los CBFIs en circulación emitidos por Terrafina siendo el que consideramos que optimiza los beneficios para ambos grupos de inversionistas”.
La estrategia de Fibra Mty radica en adquirir, administrar, desarrollar y operar un portafolio de inmuebles corporativos en México. Al igual de lo que sucede con todos los oferentes, la compra de Terrafina representaría un cambio relevante en las entidades y en el propio Sector.
Terrafina ha recibido las propuestas de compra de Fibra Prologis, Fibra Macquarie y Fibra Mty por medio de ofertas públicas de adquisición y de intercambio por hasta el 100% de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios. En el caso del mayor fideicomiso de infraestructura y bienes raíces de América Latina, Fibra Uno, la oferta consiste en consolidar ciertos activos de vocación industrial en un vehículo subsidiario de Fibra Uno y Terrafina.
Los otros dos oferentes, de acuerdo con información de Terrafina de fines de abril, son empresas de reconocida capacidad financiera que “no han autorizado a Terrafina a divulgar sus identidades”.
Según su reporte anual, Terrafina, se constituyó mediante el Contrato de Fideicomiso F/00939 en 2013, donde el fiduciario es CI Banco. La Fibra está asesorada por PLA Inmuebles Industriales, y administrada por TF Administradora, que es su subsidiaria. Alberto Chretin Castillo funge como director general y presidente del Comité Técnico de Terrafina.
“Conforme a la información de carácter público que se encuentra disponible, sólo tenemos conocimiento de que Afore Banamex tiene más del 10% de los CBFIs en circulación”, consigna.
Al cierre del primer trimestre, Terrafina tuvo una tasa de ocupación de 97.1%, con un incremento de 20 puntos base comparado con igual trimestre de 2023. La Fibra registró un total de 42.0 millones de pies cuadrados (mpc) de Área Rentable Bruta (ARB) integrada por 287 propiedades y 300 inquilinos.
Su cobranza neta, que refiere sus ingresos por rentas (ingresos no cobrados más ingresos cobrados) fue por 55.7 millones de dólares (mdd), lo que representó un incremento de 8.5% a tasa anual, y con ingresos por rentas de 56.3 mdd, un alza anual de 6.9%.
La propuesta
Fibra Mty estimó que con la adquisición, ambas empresas duplicarán los flujos ajustados de la operación (AFFO, por sus siglas en inglés) y posicionarán como el fideicomiso de infraestructura y bienes raíces más eficiente del mercado en términos de Margen del Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) y Margen de Utilidad Antes de Impuestos Depreciaciones y Amortizaciones (EBITDA, por sus siglas en inglés), “de acuerdo con estimaciones preliminares”.
“En términos cualitativos, se generaría un impacto positivo al incrementar la relevancia de la Fibra referente (Terrafina) en materia de gobierno corporativo del mercado mexicano”, afirmó.
El nuevo tamaño y composición de inversionistas generaría la posibilidad de aumentar significativamente la liquidez en el mercado bursátil. Además, Fibra Mty aseguró que las ventajas adicionales serían el crecimiento de los flujos ajustados de la operación por cada certificado bursátil.
Las estimaciones preliminares de la propuesta de Fibra Mty hablan de un crecimiento cercano al 13% para los inversionistas de Terrafina, “manteniendo acrecencia” en los flujos para sus inversionistas (Fibra Mty). El precio implícito de la transacción para los inversionistas de Fibra Mty representa un incremento significativo respecto a su precio de cotización actual, agregó.
Fibra Mty dijo que ingresó la semana pasada el trámite y solicitud de autorización correspondiente ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Los siguientes pasos en su bitácora serán completar el análisis de viabilidad de la transacción, incluyendo las implicaciones fiscales, financieras y legales, y realizar el proceso de auditoría de compra o due diligence correspondiente. También buscar la autorización de sus tenedores para llevar a cabo la transacción y para emitir certificados a los tenedores de Terrafina para completar la oferta.
Posterior a la autorización de los tenedores de Fibra Mty, así como de la CNBV y Comisión Federal de Competencia Económica (Cofece), Fibra Mty lanzaría una oferta pública dentro de los tiempos establecidos por Terrafina.
