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Recién en febrero, el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibra) había calculado un precio de 7,973 millones por el 100% de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios en circulación de la empresa, hoy el objeto del deseo del Sector y sobre la cual, apenas el mes pasado, Fibra MTY anunció una OPA de 8,294 mdp.

Como en un juego de ajedrez, Fibra Prologis persiste en su proyecto de quedarse con los activos del Fibra Macquarie tal como lo hizo con Fibra Terrafina en 2024, adelantado el próximo movimiento para alcanzar su objetivo, esta vez con una fecha definida para lanzar la oferta pública de adquisición (OPA) y el visto bueno de la entidad antimonopolios.

Apenas en febrero firmó un convenio vinculante, Transaction and Covenant Agreement (TCA), junto con el propio Macquarie donde acordaron transferir los derechos de administración del objeto de interés al potencial comprador.

El martes, la empresa anunció a los mercados de valores que lanzó la OPA con una suscripción recíproca por hasta el 100% de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI´s) en circulación de Macquarie, otro de las condicionantes escritos en el convenio.

El primer acercamiento con Macquarie en febrero, le permitió hacer un mejor cálculo de su capital en circulación, un 30% del total al 1 de abril pasado, lo que resultará en un monto máximo en efectivo a pagar a los minoritarios de 10 mil 524 millones 510,440 pesos.

Prologis advirtió que no puede garantizar que vaya a prorrogar el plazo de la OPA más allá de la fecha de vencimiento, establecida el 5 de mayo próximo, “a menos que esté legalmente obligada a hacerlo”. La compañía recibió el 26 de febrero pasado la autorización de la Comisión Nacional Antimonopolio para realizar la oferta. La autorización tiene una vigencia de 6 meses, y puede prorrogarse por un período adicional de 6 meses si fuera necesario.

La primera proyección de Prologis fue el de una OPA que consideraba un 25% de los CBFI´s en circulación de Macquarie, por lo cual desembolsaría un monto inferior, de 7,973 millones de pesos (mdp).

Sector con vigor

El convenio vinculante no impidió que, a finales de marzo, surgiera un nuevo comprador para Macquarie, Fibra MTY, que consideró igualmente una OPA y una suscripción recíproca. La oferta de Fibra MTY se estableció sobre el 100% de los certificados en circulación de Macquarie, que, sobre un cálculo del 25% de su capital social, equivaldría a 8,294 mdp.

Entre varios escenarios, delimitados como opciones, una de ellas consistió en considerar el conjunto de alternativas que implicó el cálculo del total del capital social de Macquarie, tanto el circulante como el de los accionistas mayoritarios, a un precio de 43.18 pesos por cada certificado en circulación. Esto implicó la consideración de que la adquisición total del capital social de Macquarie le implicaría un importe global de 34,427 millones de pesos.

Por su parte, Prologis se distinguió hace un par de años en los círculos financieros, de negocios, y en su propio Sector por haber salido victorioso en una cruenta lucha desatada por la adquisición de Fibra Terrafina, donde le ganó la partida a Macquarie y a su rival Fibra MTY, además de dos postores que se mantuvieron en el anonimato a lo largo del proceso.

La OPA y la suscripción recíproca de Prologis por Terrafina ascendió a 11,782 millones de pesos.

Va por todo

La OPA de Prologis consiste en un factor de intercambio de 0.525 CBFI´s de Prologis por cada CBFI de Macquarie, o un precio en efectivo equivalente a 44.00 pesos por cada certificado de Fibra Macquarie, hasta alcanzar el monto considerado.

“FIBRA Prologis sigue confiando en que las carteras combinadas estarán en la mejor posición para beneficiarse de las necesidades logísticas de la creciente base de consumo en México”, afirmó ante los inversionistas.

Prologis gestiona inmuebles industriales clase A en México. Al cierre del 2025 su portafolio constaba de 518 propiedades de inversión, sumando 87.4 millones de pies cuadrados (8.1 millones de metros cuadrados).

El portafolio implica 350 edificios para uso logístico y de manufactura estratégicamente ubicados en 6 de los principales mercados industriales del país, con 65.9 millones de pies cuadrados o 6.1 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR). También comprende 168 edificios con 21.5 millones de pies cuadrados o 1.9 millones de metros cuadrados de activos no estratégicos en otros mercados.

En su argumentario el martes, afirmó que el movimiento de febrero, el convenio vinculante o contrato de administración (TCA), tiene un plazo perentorio y que cualquier pago resultante representaría un costo significativo para los inversionistas, lo que lo hace sujetarse, entre otras condiciones habituales, a la adquisición de la mayor parte de los certificados en circulación de Macquarie que no son propiedad de Macquarie mediante la OPA.

Tal como lo dio a conocer entonces, puntualizó que una afiliada de Macquarie, tenedora de los CBFI´s de Macquarie, se ha obligado, sujeto a ciertas condiciones, a venderle sus CBFI´s de Macquarie conforme al precio definido en la OPA.

Creando valor

Una vez que la cesión de derechos y obligaciones conforme al Transaction and Covenant Agreement o TCA entre en vigor, Prologis indicó que tiene la intención de reducir los gastos del vehículo combinado “mediante la introducción de un nivel adicional en la estructura de comisiones de administración de activos, y la renuncia a cualquier comisión por desempeño pagadera”.

“Este nuevo nivel reduciría la comisión actual de 50 puntos base sobre los activos bajo administración que superen los USD$10,000 millones en un 20%, hasta situarla en 40 puntos base”, afirmó.

Prologis aseguró que su presencia en la industria de Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces en México ha resultado en una rentabilidad de provecho para los inversionistas, con una rentabilidad total de 467.6% desde su oferta pública inicial, OPI, realizada en junio del 2014.

Lo anterior supone múltiplos de 1.46 y 3.76 veces más que los rendimientos del índice ampliado de la bolsa de Nueva York, el S&P500, y el indicador líder de Bolsa Mexicana de Valores (BMV), respectivamente.  En últimos cinco y 10 años, sostuvo, Prologis ha redituado ganancias totales hacia sus tenedores “que han superado a los de las Fibras listadas y los índices globales relevantes”.

El valor implícito de la OPA lanzada hoy, sostuvo, representa una prima adicional sobre el último precio de cotización, medida a lo largo de diversos periodos recientes.

“La prima no hace sino reforzar aún más las ventajas de la combinación propuesta y la conveniencia de que los inversionistas mantengan su exposición tanto a nuestro sector como, lo que es más importante, a nuestra plataforma”.

Prologis dijo que su OPA además ofrece a los tenedores de los certificados emitidos por Fibra Macquarie una prima sobre el precio promedio ponderado por el volumen registrado en los últimos 60 días hasta el 24 de febrero pasado de aproximadamente un 21.2%.