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Prologis, que en 2024 ganó la partida a varios jugadores de la industria al quedarse con los activos de Fibra Terrafina por medio de una OPA de 11,782 millones de pesos (mdp), firmó un convenio vinculante con Macquarie tras el mismo objetivo apenas en febrero. El miércoles, Fibra MTY lanzó su oferta, e hizo público el valor total del capital social de Macquarie, considerando un objetivo del 100%, que llegaría a 34,427 mdp.

Por María Luisa Aguilar

El Sector de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) en México florece.

Tras el esplendor registrado en la etapa postpandemia por los intereses relacionados con la relocalización de las cadenas de valor, que favoreció especialmente al giro industrial, Prologis y Fibra MTY han lanzado sendas ofertas en el arranque de año para quedarse con Fibra Macquarie, especializada en las áreas industriales, comerciales y de oficinas.

Fibra MTY anunció el miércoles a los mercados de valores que está considerando una oferta pública de adquisición (OPA) y un factor de intercambio del 100% de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI´s) en circulación de Macquarie hasta el 24 de marzo.

Esto implicará la posibilidad de que los tenedores de certificados de Macquarie puedan elegir un monto en efectivo por un importe total máximo cercano a los 8,294 millones de pesos (mdp) por el 25% de los CBFI´s de Macquarie en circulación, que no sean propiedad de Macquarie.

Otra condición se basa en una combinación de todas ellas, que abarca el total del capital social de Macquarie por el equivalente a un precio ofrecido de 43.18 pesos por cada certificado en circulación. Esto representaría la consideración por el total del 100% de los CBFI´s de Fibra Macquarie por un monto de 34,427 millones de pesos.

La Fibra señaló que los montos finales pueden variar una vez que “se le permita realizar una revisión integral de Fibra Macquarie y las circunstancias de mercado”.

Competencia cerrada

El mes pasado, FIBRA Prologis, Prologis Property México, y Macquarie Asset Management México dijeron que habían cerrado un convenio vinculante, o Transaction and Covenant Agreement, donde Macquarie acordaba transferir a Prologis todos sus derechos y obligaciones. Ninguna de las dos compañías reveló los montos del acuerdo.

La venta de los derechos de administración quedó sujeta, entre otras condiciones, a una OPA hecha por Prologis de por al menos la mayoría de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) en circulación de Macquarie, que no sean propiedad de Macquarie.

El convenio vinculante estipuló que, a su vez, una afiliada de Macquarie, propietaria de los certificados de la Fibra, acordaba vender sujeto a ciertas condiciones los CBFI´s de Macquarie al precio en que se fije la OPA.

En 2024, Prologis le ganó la partida al propio Macquarie y a la Fibra MTY quedándose con los activos de Fibra Terrafina por medio de una OPA con suscripción recíproca por un valor de 11,782 millones de pesos. Entonces, en la carrera por Terrafina, se quedaron en el camino también la Fibra Uno, más dos postores que se mantuvieron en el anonimato a lo largo del proceso.

De nueva cuenta en 2026, los actores de una industria con activos totales por 755,000 mdp con cifras auditadas al 2024, vuelven a plantar cara a los escenarios que vienen, donde predomina el entusiasmo en torno a lo que podría traer el nearshoring 2.0.

Sujeto a condiciones

De acuerdo con el anuncio de Fibra MTY, la OPA y el esquema de intercambio es por el 100% de los CBFIs en circulación de Macquarie bajo ciertas condiciones, entre ellas, un factor de intercambio de 3.00 CBFI´s de Fibra MTY por cada 1.00 CBFI´s de Fibra Macquarie.

Fibra MTY dijo que, asumiendo el precio de mercado del valor de sus CBFI´s al 18 de marzo, a razón de 14.64 pesos por unidad, resultaría en un precio implícito de Fibra Macquarie de 43.92 pesos por CBFI.

Otra condición estipulada es ofrecer a los tenedores de los CBFI´s de Macquarie la posibilidad de elegir un monto en efectivo equivalente a 41.00 pesos por cada 1.00 peso de CBFI de Macquarie, hasta un monto total máximo aproximado en efectivo de 8,294 millones de pesos, equivalente a aproximadamente 25% de todos los CBFI´s en circulación de Fibra Macquarie al 24 de marzo.

“En el caso de que el ejercicio de la alternativa de los tenedores por efectivo excediera el monto máximo del efectivo señalado, los tenedores recibirían hasta el monto máximo de efectivo de forma prorrateada”.

Otra de ellas se basa en que, considerando la combinación de las condiciones anteriores, y un total de 797,311,397 de CBFI´s de Fibra Macquarie al 24 de marzo, el equivalente del precio ofrecido asciende a 43.18 pesos por cada certificado en circulación de Fibra Macquarie.

“Esto representaría una Consideración Total por el 100% de los CBFIs de Fibra Macquarie de $34,427 millones”.

Fibra MTY aseguró el miércoles que consideraba que los términos y condiciones se traducían en el mayor beneficio a los tenedores actuales de los certificados de Macquarie, no sólo en términos cuantitativos sino “en términos cualitativos”.

“Desde su lanzamiento a Bolsa en fecha 11 de diciembre de 2014, los CBFI´s de Fibra MTY han tenido un rendimiento anual compuesto cercano al 10%”, mencionó. Además aseveró que es la primera Fibra en México en tener una administración internalizada, donde los intereses de sus administradores están alineados con los de sus tenedores.

En la disputa por quedarse con los activos de Macquarie, el nuevo objeto del deseo de la industria, Fibra MTY afirmó que consideran importante “conocer los detalles de la contraprestación que otras ofertas han ofrecido pagar a una sociedad relacionada del administrador externo de Fibra Macquarie, que hasta el momento no se ha cuantificado ni se ha divulgado”.