Tiempo de lectura aprox: 3 minutos, 5 segundos
Aunque el sector de las Fibras industriales ha mostrado resultados sólidos en la primera mitad del año, enfrenta un entorno retador: La desaceleración de nuevos proyectos de manufactura ante la incertidumbre comercial proveniente de EU y la falta de nuevas inversiones extranjeras. Por ahora
*Por Helena Ruiz, gerente Análisis Fundamental de Actinver
El mercado de bienes raíces industriales en México –activos inmobiliarios especializados en espacios físicos destinados a actividades de manufactura, almacenamiento y de distribución – ha mostrado un sólido crecimiento en la última década, gracias a la estrategia de nearshoring, la creciente demanda logística derivada del comercio electrónico y un mercado activo de fusiones y adquisiciones.
Actualmente, dos grandes motores explican la demanda de naves industriales: la manufactura, orientada en su mayoría a la exportación hacia Estados Unidos, y la logística, impulsada por el consumo interno y la expansión del comercio electrónico en México.
Aunque el sector de Fideicomisos de Bienes Raíces (Fibras) ha mostrado resultados sólidos en la primera mitad del año, enfrenta un entorno retador: la desaceleración en nuevos proyectos de manufactura ante la incertidumbre comercial y la falta de nuevas inversiones extranjeras.
Incertidumbre y mercados fronterizos
Desde hace varios años, las empresas estadounidenses han incrementado su exposición de cadena de suministro en México, y las compañías del sector de bienes raíces industrial han sabido capitalizar esta tendencia.
Sin embargo, durante el 2025 el sector se ha visto afectado por la incertidumbre que genera la posible renegociación del T-MEC y la aplicación de los aranceles.
A pesar de ello, las empresas de bienes raíces industriales reportaron resultados sólidos en la primera mitad del año. Hacia adelante, anticipamos una menor oferta de nuevas naves industriales, una disminución en la absorción neta y un aumento en las tasas de desocupación —es decir, el porcentaje de espacio industrial disponible respecto al inventario total—, particularmente en los mercados fronterizos.
En el norte del país las métricas ya muestran deterioro. La vacancia subió a 7% en el 2T25, su nivel más alto desde la pandemia. Tijuana registró el mayor repunte, con un alza de 250pb (puntos base) hasta 10.7%, mientras que Monterrey —el mayor mercado industrial del país— aumentó 140pb a 6.5%. En Ciudad Juárez la vacancia se mantiene elevada en 10.7%. No obstante, las rentas se han mantenido estables. Mientras tanto, los mercados manufactureros del Bajío presentan tasas más sanas, entre 3% y 5%.
De acuerdo con la Secretaría de Economía, la IED (Inversión Extranjera Directa) en 2024 fue de US$36.9 mil millones. De ese importe total, la reinversión de utilidades representó cerca del 80%, mientras que las nuevas inversiones cayeron a 9% (vs. casi 50% en 2022). Este retroceso en capital nuevo confirma la cautela de los inversionistas ante la incertidumbre.
El comercio electrónico sostiene la demanda
En contraste, los mercados orientados a logística muestran más dinamismo.
El crecimiento de las capacidades omnicanal de los minoristas y la expansión de las principales empresas de comercio electrónico han detonado una fuerte demanda de naves industriales.
Durante el 2025, Ciudad de México y Guadalajara, mercados enfocados en logística y comercio electrónico, continúan registrando un sólido crecimiento: Guadalajara redujo su vacancia en 60 puntos base hasta 2.8%.
En tanto, la capital de México y la ciudad de Puebla mantienen los niveles más bajos del país, con 1.5% y 1.3% respectivamente. Sin embargo, la Ciudad de México reportó una absorción neta acumulada de 439 mil m² (+396% de crecimiento anual), lo que evidencia la fortaleza de la demanda logística, con apenas dos meses de inventario disponible.
En resumen, los mercados enfocados en logística mantienen un desempeño sólido, con vacancias históricamente bajas, e inventarios limitados.
Horizonte
En los próximos meses esperamos que continúe la misma dinámica: fortaleza en mercados logísticos (CDMX, Guadalajara, Puebla) y el Bajío, mientras el Norte del país –con mayor exposición a la manufactura- presenta los fundamentales menos fuertes.
La resiliencia de la demanda de inquilinos existentes seguirá siendo clave, con incrementos de doble dígito en renegociaciones de rentas y una ocupación limitada en nuevas propiedades.
Las principales empresas de bienes raíces industriales continúan presentando resultados sólidos, a pesar de la incertidumbre actual, impulsadas por adquisiciones y desarrollos recientes, así como por métricas operativas robustas e ingresos estables indexados a la inflación en sus portafolios estabilizados.
Además, el entorno macroeconómico favorece al sector, ya que la trayectoria descendente de las tasas de interés beneficia doblemente al Sector de las Fibras, con una mejora en la rentabilidad relativa de sus distribuciones, además de reducir el costo de financiamiento e incentivar nuevas inversiones y proyectos de expansión.
Por lo tanto, nos mantenemos optimistas en el sector a pesar de la incertidumbre que lo rodea actualmente.
*****
*Helena se desempeña en Actinver como analista fundamental para equity, o mercados accionarios, en donde se encarga de elaborar y mantener modelos detallados de ganancias y de valoración de empresas inmobiliarias, principalmente.
Previo a su incorporación a Actinver, la ejecutiva trabajó en el área de ventas institucionales de Invex Casa de Bolsa y en el Fondo de Pensiones de la Afore Citibanamex, como Asociado de Inversión de Capital.
También fue analista del área de Asset Management y Equity Investment en Grupo Bursátil Mexicano (GBM). Helena muestra interés en el segmento emprendedor, y ha laborado en varios proyectos relacionados con esta asignatura.
Helena es Licenciada en Administración de Negocios por el ITAM y cuenta con la certificación CFA Charterholder del Instituto CFA, y con la de Asesor en Estrategia de Inversión por parte de la Asociación Mexicana de Intermediarios Bursátiles (AMIB).
