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El movimiento responde a que el mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces en México y América Latina no logró concretar su oferta de adquisición de Fibra Terrafina. También influyó al aplazamiento indefinido de la colocación por separado de su unidad industrial.
La calificadora internacional Fitch Ratings dijo en una nota distribuida el viernes que retiró la Observación en Evolución que había asignado al mayor fideicomiso en infraestructura y bienes raíces de México y América Latina, Fibra Uno (Funo).
“El retiro de la Observación en Evolución considera que la oferta de adquisición de Fibra Terrafina por parte de FUNO no se materializó.
“El retiro también refleja el aplazamiento indefinido de la transacción de Fibra NEXT/NEXT Properties. Fitch analizará las implicaciones en la calificación de cualquier transacción futura si y cuando ocurran”, aseveró.
El proyecto Fibra NEXT/NEXT Properties implica la separación de las operaciones de la unidad industrial de la Fibra, cuya colocación en noviembre del año pasado tampoco concretó, pese haber causado un gran interés de parte de los mercados de valores.
En la misma acción, la agencia evaluadora de riesgos crediticios afirmó la calificación nacional de largo plazo de Funo en “AAA(mex)”, el grado máximo de inversión a esa escala, así como las calificaciones internacionales de largo plazo en moneda local y extranjera de riesgo emisor (IDR por sus siglas en inglés) en “BBB-“, similar a la del Soberano México.
Fitch anticipa que el margen de los flujos de operación (EBITDA) de Funo aumente desde el 73% proyectado para este año a aproximadamente un 78.5%, “una vez que se realice la internalización del asesor” o un crecimiento orgánico o inorgánico más agresivo.
Según la agencia, el cambio eliminará las comisiones del asesor, lo que generará ahorros de costos superiores al incremento en gastos relacionados con los salarios.
Nearshoring
El crecimiento del EBITDA estaría respaldado además por la estrategia de Funo de mantener precios de alquiler por metro cuadrado competitivos “para respaldar la ocupación y las renovaciones a lo largo de los ciclos económicos”.
Fitch también dijo en su acción que espera que Funo continúe aprovechando el fuerte impulso que da la relocalización cercana (nearshoring) industrial que se está desarrollando en México.
El panorama de la calificadora incluye en este objetivo adquisiciones o desarrollos nuevos de manera más gradual por parte de la Fibra y mantener un apalancamiento neto debajo de 7 veces en el mediano plazo.
“Como parte de esta estrategia, FUNO analiza diversas opciones para expandir su portafolio industrial, incluyendo la transacción de propiedades Fibra NEXT/NEXT. Fitch evaluará el impacto en las calificaciones si ocurre una transacción”, dijo.
En su determinación dada a conocer el viernes, Fitch también refrendó las calificaciones de las notas sénior no garantizadas de Funo en “BBB-“ y sus emisiones de certificados bursátiles fiduciarios vigentes en “AAA(mex)”.
Como el operador inmobiliario más grande y diversificado de México y Latinoamérica, Funo tiene una generación de flujo de efectivo constante y un riesgo bajo por sectores, regiones e inquilinos particulares.
Al segundo trimestre su portafolio de bienes inmuebles incluía 613 unidades de operación divididas en 147 comerciales, 181 industriales, 79 de oficinas y el resto en otras operaciones.
