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Escindida de Grupo Carso desde noviembre de 2010, la empresa exhibe índices de apalancamiento sólidos, con un apalancamiento bruto de 1 vez, mientras su generación de flujo de fondos libre tiene la fortaleza de sostener inversiones de capital y el cumplimiento de vencimientos próximos por 4,000 millones de pesos (mdp), programados para 2025.
La calificadora internacional Fitch Ratings dijo el viernes que elevó la calificación nacional de largo plazo de Inmuebles Carso, S.A. de C.V. (Incarso) al nivel máximo de grado de inversión equivalente a “AAA”, y desde el peldaño anterior de “AA+”. La Perspectiva de la calificación es Estable; la agencia subió también en la misma magnitud los grados correspondientes a la emisión de certificados bursátiles INCARSO 15.
“El alza en las calificaciones refleja el fortalecimiento continuo en el indicador de apalancamiento de la compañía, mediante una generación sólida de flujo de fondos libre (FFL, por sus siglas en inglés), el cual se continuará utilizando para el plan de inversiones (Capex) de la compañía y el pago al vencimiento de la emisión INCARSO 15 en 2025”, indicó.
Fitch también incorporó en su decisión de riesgo crediticio que Incarso mantendrá un apalancamiento bruto cercano a 1 vez durante su etapa de inversiones, que requiere de flujos del orden de los 3,000 millones de pesos (mdp) anuales, proyectados por la misma agencia, así como niveles de rentabilidad y liquidez “similares a los actuales”.
Incarso se constituyó en noviembre de 2010 tras escindirse de Grupo Carso, propiedad del empresario Carlos Slim y su familia. La compañía se dedica a la adquisición, venta, desarrollo y arrendamiento de bienes inmuebles, utilizados principalmente como oficinas, centros comerciales, hoteles, universidades, hospitales, entre otros.
Su competencia natural son los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) que operan en México desde 2005, varios de ellos listados en los mercados de valores a partir del 2011. Entre el 2022 y el 2023, la industria de Fibras en México creció en número de participantes a una tasa de doble dígito de 13%.
“Las calificaciones se fundamentan en el modelo de negocios con capacidad de generar ingresos estables, dado que cerca del 70% de los ingresos totales provienen de arrendamientos de largo plazo”, destacó Fitch de Incarso. La agencia evaluadora de riesgos crediticios también ratificó la calificación nacional de corto plazo de la empresa en “F1+”.
Valor de cartera
Fitch considera positiva la diversificación del portafolio de propiedades para arrendamiento de Incarso, el cual está representado por centros comerciales en un 53% del área bruta rentable, o ABR. En centros educativos es del 19%; en oficinas, del 13%; en centros de salud, del 7%, mientras que el segmento “otros inmuebles”, representa el 8% del ABR. Fitch indica que esto permitirá a Incarso mitigar los efectos adversos derivados de un segmento en específico.
“El escenario base de Fitch asume que los ingresos por arrendamiento crecerán alineados con la inflación y los niveles de ocupación se mantendrán estables”, dijo en su decisión de calificación.
Entre los proyectos más destacados de la cartera de inversión de Inmuebles Carso figuran la construcción de dos hospitales, uno ubicado en León, en el estado de Guanajuato, y otro en Tijuana, en Baja California. Además, sobresalen los desarrollos Plaza Carso III y Pabellón Polanco, ambos en la capital del país, y una serie de adecuaciones y expansiones en distintas propiedades.
Fitch estima que Incarso realizará inversiones de capital del orden de los 3,000 mdp por año, “lo cual es sostenible para su nivel actual de calificación”.
La agencia apuntó que el flujo generado por las operaciones (FGO) ubicará niveles superiores a los 3,600 mdp en los próximos 4 años, suficientes para realizar los proyectos de inversión de la compañía y hacer frente al vencimiento de deuda de 2025 por 4,000 mdp. Además, indicó la agencia, “las calificaciones incorporan la capacidad de Incarso de frenar o diferir inversiones en proyectos no prioritarios y fortalecer su posición de liquidez en caso de requerirlo”.
Fitch anticipó que la razón de apalancamiento bruto, medido como deuda total a flujos de operación (EBITDA) de Incarso, permanecerá en niveles cercanos a 1 vez en el mediano plazo, incorporando los períodos de inversión, y desde los niveles de 1.1 vez alcanzados en 2022 y 2023, y los de 2.1 veces de 2021.
“Las calificaciones consideran que Incarso continuará con su estrategia de desarrollo financiada principalmente con flujo propio, y mantendrá una razón de deuda a propiedades de inversión (LTV o loan-to-value) cercana a 5%”, dijo.
