Tiempo de lectura aprox: 2 minutos, 42 segundos
Macquarie lanzó su oferta en medio de las propuestas de Prologis y de la mayor Fibra en México y Latinoamérica, FUNO. De concretarse la operación entre ambos grupos, la fusión daría paso al Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) institucional más grande de México, además de incorporar el potencial que representa el nearshoring.
Fibra Macquarie dijo el lunes a los mercados de valores que presentó una propuesta “preliminar e indicativa no vinculante” de una oferta pública de adquisición y de intercambio por hasta el 100% de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (“CBFIs”) de Terrafina.
“La oferta consideraría un factor de intercambio de 1.05x (veces) por cada CBFI en circulación emitido por Terrafina, dando la oportunidad a ambos grupos de inversionistas de concretar una verdadera fusión entre pares, dando lugar a la FIBRA (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) institucional más grande de México”. La propuesta permanece sujeta, entre otras cosas, a la obtención de todas las aprobaciones necesarias.
La Fibra considera que la operación propuesta representa una alternativa superior para los tenedores de CBFIs de Terrafina frente a las otras ofertas anunciadas públicamente a la fecha, esto es, la de la mayor Fibra que opera en el país y América Latina, Fibra Uno (FUNO) y Fibra Prologis, especializadas también en la administración de bienes raíces industriales.
También es una adquisición estratégica y atractiva para Fibra Macquarie. La empresa aseguró que sus distintivos equivaldrán a un incremento por CBFI de los Fondos Ajustados Procedentes de las Operaciones (AFFO) y las distribuciones a los accionistas, mientras se ofrece “valor con oportunidad de crecimiento”.
“Estamos confiados que esta combinación tiene el potencial de crear una plataforma única, que consideramos acelerará los planes de crecimiento de largo plazo tanto de FIBRA Macquarie como de Terrafina para beneficio de todos los tenedores de certificados”, afirmó Simon Hanna, director general de la empresa.
La oferta consideró además una mayor liquidez para los CBFIs conjuntos en el mercado bursátil, y portafolios complementarios que darían lugar a “una huella geográfica más atractiva” permitiendo a la entidad combinada atender la demanda adicional procedente de las condiciones de mercado favorables, incluyendo el nearshoring.
Toma en cuenta también la capacidad para aprovechar la plataforma de administración de propiedades escalable y verticalmente integrada de Macquarie, que ofrece servicios internamente y al costo en funciones como administración de propiedades, arrendamiento, construcción, desarrollo, sustentabilidad, salud y seguridad, contabilidad, finanzas, legal y tecnologías de la información.
El último considerando de Macquarie es “lograr potenciales sinergias mediante la combinación de portafolios, escala y una reducción de los costos duplicativos inherentes a empresas públicas”.
Los atractivos de la Industria sobre Terrafina incluyen una tasa de ocupación del 98.1% en el último trimestre de 2023, con un incremento de 170 puntos base comparado contra igual periodo de 2022. Entre otros, se cuenta una renta promedio por pie cuadrado de contratos cerrados de 6.38 dólares, con un leasing spread de 12.2%, comparándolos con los últimos 12 meses del año pasado.
Al cierre de 2023, Terrafina registró un total de 42.8 millones de pies cuadrados (mpc) de Área Rentable Bruta (ARB) integrada por 291 propiedades y 307 inquilinos, mientras que su cobranza neta, que se compone de ingresos por rentas, menos ingresos no cobrados, más los ingresos cobrados totalizó 214 millones de dólares (mdd) en el año. Sus ingresos por rentas durante 2023 sumaron 216.5 mdd, con un repunte de 10.4% a tasa anual.
Macquarie refirió que había recibido ya autorización del Comité Técnico de Terrafina para adquirir más del 10% de los CBFIs en circulación en los mercados de valores,, ya sea directa o indirectamente a través de una o más afiliadas, y sujeto al cumplimiento de ciertas condiciones señaladas en un comunicado publicado por Terrafina el 8 de marzo de 2024.
Conjuntamente con el anuncio de Terrafina de convocar a una asamblea informativa de tenedores el 30 de abril próximo, Fibra Macquarie dijo que preparó “ciertos materiales para su presentación a los tenedores de CBFIs de Terrafina” entre lo que destaca la propuesta de valor incremental y sostenible” que la empresa considera que tendría lugar a partir de la fusión entre FIBRA Macquarie y Terrafina.
“La propuesta de FIBRA Macquarie es preliminar e indicativa, por lo que no obligará a ninguna de las partes a llevar a cabo la operación propuesta y no constituirá una oferta pública de valores conforme a la legislación mexicana”.
Otro de los concursantes por Terrafina, FUNO, de acuerdo con medios, enfrenta actualmente una investigación por parte de la Fiscalía General de la República (FGR) por un posible fraude bursátil de Fibra Next, su nuevo fideicomiso creado para atender la demanda de naves industriales del nearshoring y quién concursa directamente por Terrafina.
De manera inesperada hasta entonces, FUNO canceló en noviembre una oferta pública inicial (OPI) de su unidad industrial Fibra Next, valuada por un monto de hasta 1,200 millones de dólares (mdd).
