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La gran mayoría de las industrias y sectores han sufrido la pandemia con diferentes grados de afectación. En el caso de los fideicomisos de bienes raíces o Fibras, la mayor afectación proviene del impacto negativo en los negocios de sus inquilinos y, en consecuencia, en la capacidad de estos para pagar sus rentas.
Sin embargo, analistas de Intercam Banco indicaron que, las Fibras bien diversificadas, con activos da alta calidad, métricas que reflejen eficiencia en la operación y con posiciones financieras solidas podrán enfrentar estos tiempos de incertidumbre de manera defensiva.
“El impacto del coronavirus se comenzó a manifestar en México desde las últimas semanas del primer trimestre y estimamos que el efecto negativo en el segundo trimestre será notoriamente mayor. A pesar de esto, consideramos que varios de estos fideicomisos se encuentran bien preparados para enfrentar los efectos de la pandemia, y cabe recordar que el enfoque de un negocio de bienes raíces debe ser el largo plazo, por lo que aquellas Fibras con inmuebles ubicados en puntos estratégicos y con una mejor salud financiera podrán tener mejores oportunidades en el futuro”.
Por lo tanto, advirtieron que, si bien se prevé un golpe en el corto plazo, en el largo plazo se podrían observar recuperaciones. La reapertura de la economía debería tener un impacto positivo, aunque paulatino, en los ingresos percibidos por los inquilinos de las Fibras, lo que llevaría a un mejor desempeño del sector.
La gráfica refleja el movimiento mencionado en el mercado financiero nacional, con el rendimiento total del S&P BMV Fibras mostrando una estrepitosa caída a finales del primer trimestre del año y posteriormente una tendencia de recuperación paulatina, aunque con movimientos mixtos de acuerdo con los avances y noticias disponibles respecto a la economía, los casos de coronavirus y el desempeño del sector.
El S&P BMV Fibras tiene como objetivo medir el desempeño del sector de aquellas Fibras que cuentan con más de tres meses desde su listado en la Bolsa y que son las de mayor relevancia en el mercado, limitando su ponderación de cada Fibra sobre el índice a un máximo de 25 por ciento.
“Cabe destacar que en el comparativo con el rendimiento total del IPyC, previo al impacto el S&P BMV Fibras sostenía un mejor desempeño, y si bien tras la caída ha permanecido más cercano, con las noticias positivas en cuanto a la reapertura y reactivación de diversos sectores ha logrado mejorar gradualmente”.
Adicionalmente, una vez que las distribuciones regresen a la normalidad o a niveles previos esto también debería ayudar en el comparativo.
Medidas ante el COVID-19 y expectativas frente al entorno
Desde finales de marzo las Fibras han comunicado e implementado medidas de salud y seguridad necesarias para sus inquilinos, trabajadores y personas que visiten sus propiedades, así como las medidas necesarias para mantener la operación del negocio. “Adicionalmente, consideramos que es de suma importancia la comunicación con sus inquilinos, así como analizar las necesidades y capacidades de estos para poder renegociar (en caso de ser necesario) de la mejor manera posible para beneficiar a ambos. Esperamos que varias Fibras sigan otorgando medidas para apoyar a sus inquilinos ya sea con diferimientos de rentas, períodos de gracia, descuentos, u otros tipos de apoyos”.
De tal manera que se minimice la desocupación de propiedades, ya que esto conllevaría gastos asociados con su salida y el costo de reemplazo podría ser elevado. “Por otro lado, consideramos que el ritmo de adquisiciones al portafolio debería ser menos frecuente durante el año, ya que las Fibras podrían ser más precavidas mientras no exista una mayor claridad frente al panorama actual. Es decir que no esperamos un crecimiento mediante adquisiciones como en años anteriores; así también, las integraciones de los proyectos en proceso (“pipeline”) podrían ver ciertas demoras o posponerse para mitigar la volatilidad y uso de recursos”.
A final de marzo, se vio el ejemplo de Fibra Mty, que suspendió el proceso de adquisición de La Perla; consideramos que lo anterior es sensato pues ante una crisis como la actual, en la cual hay una falta de claridad, se debe intentar mantener la mayor cantidad de recursos posibles para hacer frente a cambios inesperados. Contar con niveles de liquidez adecuados es una de las prioridades de las Fibras, por lo que algunas de ellas también pausaron o no darán las distribuciones de la manera en que usualmente lo hacen. Destaca el ejemplo de FibraHD, que comunicó que retrasaría sus distribuciones mensuales de febrero hasta julio, y en agosto podría volver a hacerlo si la situación lo amerita. Esto no significa que las distribuciones permanecerán en estos niveles, ya que consideramos que, a la par de que comience a haber una menor incertidumbre en cuanto al panorama, éstas regresarán a políticas muy similares a las que tenían previo al impacto de la crisis. Se debe recordar que, por ley, las Fibras públicas deben distribuir el 95% de su Resultado Fiscal. Actualmente nos encontramos en un entorno de recortes en tasas, por lo cual las distribuciones de las Fibras podrían volverse cada vez más atractivas y los costos de financiamiento también serían menores.
*Alejandro González algonzalezd@intercam.com.mx
