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Desde su debut en la BMV en marzo de 2011, acumula hasta el 19 de julio pasado un rendimiento de 79.1 por ciento, cifra que duplica al 39.2 por ciento del IPC del mercado de valores y tres veces a las cuentas de ahorro en bancos.
“La paciencia es amarga, pero sus frutos son dulces”, dice un refrán popular que encaja a la perfección si usted analiza la compra de una vivienda con el fruto de años de sacrificio ahorrando y la contratación de un crédito hipotecario. Su estoicismo será recompensado si en lugar de ahorrar, invierte su dinero en acciones de Fibra Uno, empresa que acumula un rendimiento de casi tres veces más sobre cuentas bancarias tradicionales y la inflación.
Tenga en mente que la compra de una casa es una de las adquisiciones más importante de la vida y, por ello, más allá de su ímpetu emocional, debe tener la cabeza fría para que esa decisión esté bien planeada, incluyendo la cuestión financiera. Así que ahora su dinero debe trabajar para su certidumbre financiera futura.
No hay necesidad de ser un experto en estadística o tener una maestría en administración de negocios (MBA) para saber que las cuentas tradicionales de ahorro en la banca múltiple regularmente paga intereses por debajo de la inflación o en el mejor de los casos unos puntos encima de la inflación. El costo de oportunidad en esos instrumentos es muy elevado.
Del mundo de instrumentos financieros que hay en el mercado, Fibra Uno es una opción real que consolidará su futuro con mayor certeza ¿Por qué? Porque son un mecanismo relativamente nuevo que permite una mayor entrada a inversionistas interesados en participar en el sector inmobiliario de México.
El Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA) sigue el modelo estadounidense de los Real Estate Investment Trust (Reits), cuyo origen viene de la década de los 60. En México están obligados a distribuir hasta 95 por ciento de los ingresos anuales por el cobro de rentas a los tenedores de sus acciones (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios, CBFIs). Además de esos dividendos, el inversionista gana con la apreciación bursátil de dichos títulos.
HACIENDO NÚMEROS
Después de algunos años de adecuación a las leyes para poder operar estos instrumentos financieros en el mercado bursátil mexicano, Fibra Uno colocó sus acciones (CBFIs) en el piso de remates el 18 de marzo de 2011. El precio de salida fue de 19.5 pesos y hasta el pasado 19 de julio se negociaban en 34.15 pesos. Esto significa un rendimiento punta de 75.1 por ciento, incremento que supera ampliamente el 44.2 por ciento del IPC, en el mismo periodo.
Unos ejemplos ayudarán a entender mejor las cosas. Si usted hubiera invertido medio millón de pesos en el IPO de Fibra UNO en marzo de 2011 al 19 de julio pasado habría tenido 876 mil de pesos (tan solo por la apreciación de las acciones de la compañía). Ese monto fue superior a los 721 mil pesos que habría obtenido por invertir su dinero en un instrumento que replicara el comportamiento del IPC.
Es decir, Fibra UNO tuvo un rendimiento superior en 21.4 por ciento respecto que el principal indicador de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Ahora, si usted hubiera dejado ese medio millón de pesos en el colchón, en ese periodo de 4 años, cuatro meses y ocho días, hasta la primera quincena de julio el poder adquisitivo de ese dinero sería equivalente a 371 mil pesos. Esto porque la inflación de ese periodo fue de 25.8 por ciento. Es decir, el costo de oportunidad habría superado el medio millón de pesos respecto a lo generado por Fibra UNO.
En el caso de que hubiera optado por ir a un banco comercial y depositar esos 500 mil pesos en un pagaré con rendimiento liquidable al vencimiento, en el mismo periodo que Fibra UNO obtuvo 876 mil pesos, la institución bancaria le habría otorgado 630 mil pesos. El costo de oportunidad entre ambas opciones habría sido muy elevada. Una diferencia de casi un cuarto de millón de pesos o lo que es lo mismo de 39.1 por ciento.
En una cuenta bancaria de depósito a plazo fijo, su medio millón se habría transformado en 640 mil pesos, 473 mil pesos o 37.0 por ciento menos respecto a Fibra UNO.
En términos generales, la tasa de rendimiento anualizado de Fibra UNO fue de 12.9 por ciento, superior al 8.4 por ciento del IPC, el 3.9 por ciento de la inflación, el 3.6 por ciento del depósito a plazo fijo y al 3.3 por ciento del pagaré bancario.
Qué son las FIBRAS?
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) son vehículos de inversión con incentivos fiscales para impulsar el negocio inmobiliario a través del fondeo no bancario que permite a los grandes inversionistas institucionales y a los pequeños inversionistas tener un instrumento de alta rentabilidad en la Bolsa Mexicana de Valores.
Dichos activos son instrumento de alta liquidez que permite tener dividendos periódicos producto del cobro de la renta de los inmuebles (característica de un instrumento en renta fija) y ofrecen la posibilidad de tener ganancias de capital o plusvalía por el incremento del precio de sus acciones (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios, CBFIs) que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Entre las principales exigencias de la Secretaría de Hacienda (SHCP) para mantener el régimen fiscal es que al menos 70 por ciento de sus activos tienen que ser inmuebles destinados al arrendamiento, los cuales no deben ser enajenados en al menos los primeros cuatro años después de la adquisición o puesta en operación después de su construcción.
Con equipos ampliamente capacitados y expertos de primera línea, los inmuebles (almacenes, centros comerciales, edificios, hoteles, naves industriales, entre otros tantos) de las Fibras son administración profesionalmente para maximizar su rentabilidad en beneficio de todos sus accionistas.
Los tenedores de sus acciones (CBFIs) tienen el derecho de recibir parte de las rentas pagadas por los arrendatarios. Así, que todos sus inversionistas reciben parte de esos ingresos sin la necesidad de administrar directamente una propiedad.
Así que al menos una vez al año, los tenedores de los CBFIs de la Fibra deben recibir al menos el 95 por ciento resultado fiscal de la compañía (el fideicomiso).
Basados en los Reits de la Unión Americana, en México las Fibras tuvieron sus orígenes en 2003 cuando la SHCP autorizó algunos estímulos en materia fiscal para que fondos de pensiones del extranjero invirtieran en el mercado inmobiliario mexicano y fue hasta 2011 cuando la primera Fibra mexicana hizo su debut en la BMV. Fue precisamente Fibra Uno, la primera entidad que el 18 de marzo marcó la historia corporativa y bursátil del país al colocar sus acciones en 19.50 pesos por CBFIs.
Fibra Uno sorprende a inversionistas
A pesar de un entorno financiero adverso, Fibra Uno sorprendió a una parte del mercado con ingresos de 3 mil 580 millones de pesos en el segundo trimestre de 2017, y dadas las perspectivas para el segundo semestre el banco de inversión británico Barclays Bank confirmó su recomendación de “Overweight” (sobreponderar o compra) para las acciones (CBFIs) del Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) Uno.
“Fibra Uno reportó sus resultados del segundo trimestre de 2017, con cifras moderadamente arriba de nuestras estimaciones”, escribió en un reporte Alik García, analista bursátil de Intercam Casa de Bolsa.
En ese mismo sentido, el estratega bursátil en la casa de bolsa del Grupo Financiero Santander, Arturo Espinosa, calificó el reporte con “sólidas cifras operativas”. Indicó que los ingresos de Fibra Uno estuvieron 5.0 por ciento por encima de consenso del mercado.
Los ingresos de la compañía por 3 mil 580 millones de pesos representó un incremento anualizado de 12.3 por ciento superior a los contabilizados en el segundo trimestre del año pasado.
El fideicomiso informó a la BMV que en el segundo trimestre experimentó un entorno de mercados financieros cambiantes, que si bien fue favorablemente para el entorno macroeconómico del país, impactó de alguna manera sus resultados. Dichos factores fueron la apreciación del peso frente al dólar y un aumento en la TIIE.
Pese a ese escenario, Barclays calificó a Fibra Uno como un buen reporte e indicó que los ingresos estuvieron encima de sus pronósticos, ya que el banco de inversión esperaba un “deterioro” en la facturación por la apreciación del tipo de cambio.
Después de incluir los resultados del trimestre a su modelo de inversión, Barclays ratificó su recomendación de “Overweight” y dijo que en la segunda mitad del año Fibra Uno iniciará la operación de cinco proyectos en renta.
Al igual que Barclays, la casa de Bolsa GBM también reiteró su recomendación de Fibra Uno en Desempeño Superior al Mercado (Market Outperformance o compra).
CASA HOY O PRIMERO INVERSIÓN
La compra de una vivienda absorberá la mayor parte de sus ahorros, además del crédito hipotecario a contratar con alguna institución financiera, también tendrá que cuidar el proceso para evitar potenciales fraudes que lo harán perder todo el patrimonio que con algunos sacrificios obtuvo.
Aquí es donde entra el dicho popular de “la paciencia es amarga, pero sus frutos son dulces”. Vamos por partes. Pensemos en la compra de un departamento de 2.5 millones de pesos y sus ahorros son de medio millón. También recuerde que habrá gastos inherentes como comisiones por apertura crediticia, avalúo, gastos de notario, estudio socioeconómico, seguro de vida, entre otros.
Según el simulador de créditos hipotecarios de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) de una muestra de 14 instituciones financieras el Costo Anual Total (CAT) más elevado fue de Afirme con 14.1 por ciento y el menos oneroso es el de Banamex con 12.1 por ciento para un crédito de 2.0 millones de pesos (recordemos que tenemos medio millón para comprar el departamento de 2.5 millones) a pagar en 10 años.
Al final del periodo, según el simulador de la Condusef, con Afirme terminará pagando 4.1 millones de pesos, es decir más de 63 por ciento del precio inicial del departamento. Con la hipoteca de Banamex el desembolso total será de 3.8 millones. Es decir, el costo del dinero en está última opción es de 53 por ciento sobre los 2.5 millones.
Aunque esas tasas de interés también representan una oportunidad de inversión ante el mayor rendimiento que pueden ofrecer las casas de bolsa respecto a las tasas de interés activas que se cobran en los créditos hipotecarios, dice José Antonio Ezquerra, director nacional de promoción en la Casa de Bolsa Finamex.
“Algunos créditos hipotecarios están a tasas del 10 por ciento. Invertir ese dinero (excedente del enganche) en una casa de bolsa te puede dar un rendimiento mayor a ese 10%. La diferencia entre las tasas activa y la tasa pasiva (de la inversión) genera una ganancia”, dice en forma enfática Ezquerra.
Aunque para otros especialistas, otra ventaja de postergar la compra de la vivienda e invertir los recursos monetarios en instrumentos de mayor rendimiento.
Si en lugar de contratar el crédito hubiera invertido en las acciones de Fibra UNO desde su colocación, a julio pasado habría obtenido 876 mil pesos. Monto que además habría aumentado porque en lugar de pagar los más de 28 mil pesos mensuales a la hipoteca, esos recursos se habrían canalizado a la compra de más instrumentos financieros.
Si bien, los perfiles de inversión dependen de las necesidades u objetivos de cada inversionista, Ezquerra es contundente al señalar que “comprar activos fijos como una casa un departamento es una buena opción, siempre y cuando sea como parte de la diversificación de tu patrimonio. Si estás buscando una alternativa, yo invertiría en una casa de bolsa porque no vas a perder liquidez”.
Además del costo de oportunidad entre la compra de un inmueble y una inversión de largo, la primera en algunos casos puede significar una minusvalía o pérdida de valor en el inmueble adquirido.
PÉRIDIDA DE VALOR
El director nacional de promoción en la Casa de Bolsa Finamex dice que los asesores de inversión no están “peleados con que la gente invierta en (la compra de) una casa. Creemos, incluso en qué puede ser una buena inversión. Una buena inversión como diversificación” de su portafolio.
Sin embargo, también puede significar un riesgo para el inversionista, puntualiza Ezquerra, porque pierde liquidez.
“Si el día de mañana necesitas 200 mil pesos, no puedes vender la casa o si la vendes la tienes que malbaratar. Si la dedicas como negocio (en arrendamiento) puede ser que no la rentes durante algún tiempo” y en ese periodo hay gastos fijos como predial, agua, mantenimiento, energía eléctrica, entre otros, agrega.
Además, el riesgo más latente es que “tu casa puede perder valor”. Esto no es privativo de la industria inmobiliaria, incluso en el mercado internacional de metales o en el petróleo.
De rendimientos a rendimientos
Como se había comentado, tan sólo con el incremento de precios de Fibra UNO (desde su IPO hasta el 19 de julio de 2017), la inversión generó un rendimiento de 75.1 por ciento, mientras que una inversión en oro habría significado una pérdida de 12.6 por ciento en el mismo periodo ya que el precio de la onza del metal dorado pasó de 1,419.7 dólares la onza a 1,241 dólares.
La compra de oro habría significado la menor minusvalía ya que la onza de plata se desplomó 52.6 por ciento y en cobre de 37.6 por ciento. Con eso se rompe el mito de que los metales precios. Con lo anterior, también se puede constatar que la afirmación de que los bienes inmuebles no pierden valor también es parte de la fábula.
De acuerdo con la plataforma digital especializada en el mercado inmobiliario Propiedades.com, en los dos últimos años las propiedades en la Ciudad de México han experimentado una minusvalía.
El metro cuadrado de los departamentos nuevos (propiedades de menos de 4 años) en venta registran una baja de 8.9 por ciento en el año, descenso que se liga a la contracción de 17.0 por ciento que se registró en 2016. En la parte de estos inmuebles con más de cuatro años (usados), en lo que va del año se han depreciado 23.2 por ciento, caída que acompaña al descenso de 11.1 por ciento de los precios en 2016.
La información del portal inmobiliario, Propiedades.com, es la más actualizada ya que la generada por el ente regulador del sector inmobiliario en México, la Sociedad Hipotecaria Federal, está desfasada y ante un cambio de año base no se tiene una serie histórica para hacer el comparativo de plusvalía o minusvalía de una vivienda respecto de la inversión de Fibra Uno.
Con esto se confirma otra vez el refrán popular de que “la paciencia es amarga, pero sus frutos son dulces”.
En suma, con los rendimientos mostrados por Fibra Uno, es el momento de sacar el dinero del colchón o bien ver en qué instrumentos tiene su inversión.
Invertir en acciones de Fibra UNO es mucho más fácil de lo que parece.
Evite fraudes cuándo compre casa
Los fraudes en la compra de inmuebles siguen extendiendo sus redes, según los especialistas tiene una incidencia de 5 a 1 y pese a que muchos casos no se denuncian, el botín de los vivales sería de al menos 600 millones de pesos al año.
Para evitar ser timados y perder parte o todo lo que por años ahorró, el presidente de sección Ciudad de México de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Ernesto Meana Sariñana, recomienda seguir algunos pasos antes de vender o comprar un inmueble.
Apoyarse de un corredor inmobiliario certificado por alguna asociación (como la AMPI, la Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria, APCI; el Grupo Inmobiliario Zona Poniente, GIZP; o empresas como Century 21 o RE/MAX, entre otras) y de un abogado especialista en la materia.
Meana dice que el comprador deberá verificar telefónicamente con la asociación o empresa que el corredor sí está registrado con ellos.
Los especialistas deberán verificar el “folio real” de las escrituras que otorga el Registro Público de la Propiedad para corroborar la originalidad del inmueble, ver que la propiedad no esté hipotecada y verificar que quién quiere vender sea la que tiene los derechos para hacerlo.
Además, deberán verificar que el inmueble no tiene adeudos de predial, agua, entre otros.
Derivado de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita en vigor, los especialistas deberán aplicar en la operación de compra-venta, por ello se debe corroborar la identidad del vendedor con su identificación y no solo de manera visual sino también ante el Instituto Nacional Electoral (INE).
Meana comenta que el abogado cobra entre 10 mil y 15 mil pesos, el corredor cobra entre 3.5 por ciento y 6.0 por ciento del valor de la propiedad y el notario cobra por todo el trámite de honorarios, gastos de escrituración, impuestos, registro Público de la Propiedad entre otros, entre un 6 y 7.5 por ciento del valor de la operación.
“Contratar a los especialistas es como comprar un seguro para tu auto. Lo compras para protegerte, no para chocar”, dice Meana.
*Tomas de la Rosa
@TomasdelaRosa
