Plusvalía, como dijo Trump, “ustedes la van a pagar”

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Una perspectiva macrocefálica y centralista enarbola la falacia de la autosuficiencia en la Ciudad de México para impulsar una expansión urbana sin límites, frente a una sociedad que clama un freno a la corrupción.

La Ciudad de México discute un tema delicado para sus habitantes como es la llamada “participación de la plusvalía”, que consiste en la capacidad que se otorga a las autoridades para apropiarse de una parte del valor de las propiedades de las personas. Visto así, este debate debe ser siempre necesario, útil y prudente. Debe partir, en primer lugar, del derecho que puede tener un gobierno para apropiarse de la propiedad de un privado, para poder reconocerle como legítima esa capacidad; en segundo término, es útil porque no puede incrementarse el valor de la propiedad de uno o unos pocos a partir de los recursos de todos y, finalmente, debe ser prudente por diversas razones, de las cuales la que brota en primera instancia es para quién, cómo y cuándo es aplicable la captura de plusvalía de un bien inmueble.

Llama la atención la forma y las dimensiones que se le están dando al proyecto legal que le da sentido a dicho objetivo. La autoridad promotora de la normatividad respectiva ha introducido el concepto en los instrumentos legales emergentes con poco orden y, donde aparentemente existen objetivos ocultos más que claridades de guía para las políticas públicas. Tal es el caso de la ley de vivienda, donde la propia presidenta de la comisión dictaminadora en la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, Dunia Ludlow, llegó a reconocer que la captura de plusvalía no era tema de esa norma. Con lo cual sólo se puede coincidir, ya que la plusvalía de un bien no sólo es aplicable a la vivienda; a menos que se pretenda eximir la captura de plusvalía a los megadesarrollos de uso no habitacional, lo que pondría en evidencia un objetivo oculto.

Ante la reacción de la sociedad civil, la Ley de Vivienda originalmente aprobada por la Asamblea Legislativa del Distrito Federal tuvo que ser enmendada antes de su promulgación. Los legisladores modificaron la redacción de algunos artículos para eliminar el concepto plusvalía, “pero se conservó el espíritu”, según detalló el comunicado de prensa del órgano legislativo; en consonancia, la Asamblea Constituyente anunció que eliminaría el término plusvalía del texto.

Con este marco legal emergente en la Ciudad de México se tiende a dar soporte a una política pública que más antipatías ha generado entre los habitantes. Los atropellos e ilegalidades brotan por todas las delegaciones. A contrapelo de cualquier lógica de desarrollo urbano ordenado, este nuevo marco jurídico procede de las entrañas de una visión centralista y macrocefálica ajena a toda idea de desarrollo nacional equilibrado regionalmente. No sólo eso, también es contradictoria con la tendencia histórica de al menos las últimas seis décadas en el Valle de México, que ha dado lugar a la conformación de una metrópoli plenamente integrada.

Ahora se escucha un discurso que pretender hacernos suponer que la Ciudad de México tiene la capacidad de autosuficiencia en más de un aspecto. Por lo tanto, los argumentos con los que se enarbolan los postulados del modelo jurídico naciente hacen suponer que en el territorio de lo que fue el Distrito Federal se puede convocar a una expansión inmobiliaria sin límite y con ello que los megaproyectos puedan abrirse paso en cualquier punto de la urbe sin considerar las interrelaciones humanas, urbanas y ambientales que estarán destruyendo o al menos trastocando.

En una ciudad que agotó su capacidad de expansión horizontal, se debe ser en extremo cauto con su expansión vertical, aunque lo promuevan en calidad de “desarrollo urbano inteligente”. En primer término porque no se tuvo la suficiente prudencia para prever los límites y ordenar su crecimiento con suficiente antelación. En segundo lugar, porque un crecimiento horizontal llevado al límite necesariamente implicó un conjunto de disposiciones urbanísticas que corresponden a la lógica de expansión horizontal, y que por lo tanto no son necesariamente compatibles con una expansión vertical irrestricta como la planteada. Lo cierto es que las fronteras políticas artificiales en el Valle de México nunca habían tenido un impacto en el desarrollo urbano, como se pretende establecer ahora, con lo que se puede llegar a convertir en un divorcio entre las políticas de una entidad y otra. Nada más nocivo para un espacio en muchos aspectos único no sólo geográfico.

Decíamos que  imponer la captura de la plusvalía lo que anuncia es que los megadesarrollos estarán colocados en puntos donde no existe la infraestructura urbanística que demandan, razón por la cual será necesario que las autoridades realicen inversiones extraordinarias para dar viabilidad a los negocios, donde quiera que se pretendan instalar. Visto así, puede sonar coherente. Sin embargo es preciso distinguir lo siguiente. Cuando una localidad cuya expansión urbana tiende hacia el aprovechamiento de su reserva territorial, la instalación de un desarrollo en donde la dotación de servicios urbanos no ha llegado, puede demandar inversiones especiales. En este caso es sobradamente justificado establecer una forma de recuperar la inversión extraordinaria realizada con cargo a los habitantes de toda la localidad, porque la mayor parte de ellos no son los beneficiarios. Algo muy diferente ocurre cuando una localidad, como la Ciudad de México, carece un área territorial para su crecimiento, toda expansión tiene que ser vertical. Si bien, se pudo haber superado la incompatibilidad mencionada antes, en necesario reconocer que un proyecto inmobiliario como los que se presentan en la actualidad en la Ciudad de México, no sólo impacta en una demanda extraordinaria de inversión urbanística, por establecerse dentro de una zona saturada llega a modificar no sólo el paisaje, modifica las formas de vida y convivencia al igual que la demanda de servicios urbanos. Las experiencias nocivas de este tipo de efectos saltan a la vista: la Torre Virreyes, lo que acontece en Mixcoac y en Las Granadas son ejemplos emblemáticos, de una larga lista que no es preciso reproducir.

Lo que indican estas experiencias es que no existe forma de pagar la ruptura de la vitalidad de una zona en la cual los residentes han establecido sus formas de convivencia y que las han hecho evolucionar acorde con sus necesidades y posibilidades. Cada zona de la ciudad, sea barrio, colonia o segmentos de ellas se han dado a lo largo de décadas formas naturales de armonía comunitaria que les permite identificarse y, según las necesidades de cada una, establecen niveles de contacto muy propios entre los integrantes. Estos fenómenos que son específicos para cada microcomunidad dentro de la urbe convierten a la zona en una experiencia que se traduce en aumento o deterioro del valor del suelo, según sus resultados. Existen indicadores muy propios de nuestra ciudad que contribuyen a identificar los resultados: incidencia delictiva, comercio en vía pública, por señalar dos de ellos, impactan en la vida de cada microcomunidad y, por lo tanto, en la plusvalía de los inmuebles.

Cuando las autoridades no son capaces de interpretar adecuadamente las necesidades de las microcomunidades, toleran la apropiación del espacio público, son omisas ante el surgimiento de fenómenos nocivos para la convivencia, cuando se autorizan cambios de uso de suelo desafiantes para la estabilidad comunitaria y, el extremo, cuando permiten el establecimiento de megadesarrollos que impactan las formas de vida de manera radical deterioran de manera sustantiva el valor del suelo en el entorno.

La obra pública

La obra pública se caracteriza por inversiones en un conjunto de servicios urbanos que realizan las autoridades con el uso de recursos fiscales. Tiene tres características: es insuficiente, deficiente y arbitraria. Suele estar sujeta a presiones de diversa naturaleza y es altamente susceptible a la corrupción. Los limitados recursos que se ejercen bajo el concepto de presupuesto participativo en alguna medida pueden reducir el carácter discrecional, pero están muy lejos de eliminarlo.

El carácter de insuficiente proviene en gran medida en que no se ha colocado por delante de las necesidades bajo un concepto planificado y ordenado, con fundamento en un consenso de los habitantes bajo la forma de planes de desarrollo en los cuales se armonicen todas las necesidades en la metrópoli y cada región en su interior cuente con la capacidad de resolverlas en su interior en lo fundamental, trátese de abasto, cultura, diversión, educación, empleo, prácticas deportivas, esparcimiento y servicios de salud, por mencionar los aspectos básicos.

Lo anterior es contrario al proyecto fundado en megadesarrollos que induce a las excesivas concentraciones que implican la ejecución de grandes obras e inversiones públicas para dirigirlas para que confluyan en un punto geográfico donde ríos humanos deberán satisfacer una parte de sus requerimientos y necesidades. Esto provoca un incremento innecesario de los desplazamientos dentro de la ciudad. La experiencia nos ha demostrado que el total de obras públicas que implican los grandes desarrollos no se ejecutan de manera previa ni a la par, sino que traen un rezago muy significativo. Ello impacta de manera muy considerable a las comunidades donde se establecen: la carencia de agua, suficiencia de drenaje y vialidades, así como muchos otros que derivan de su instalación salta deteriorando la calidad de vida y de convivencia y no hay una solución pronta ni plazos determinados para atenderlos. Cuando los vecinos logran que se brinde alguna atención, en la mayor parte de los casos las soluciones son parciales, insuficientes y deficientes. Veamos la experiencia de la Torre Virreyes, donde los residentes del entorno ahora padecen la falta de agua por varios días consecutivos en una misma semana, por ejemplo.

Esta es una forma adicional en que el desarrollo de la ciudad está impactando de manera perversa el valor de un conjunto de propiedades para beneficio de unos pocos. Lo que salta a la vista es que no puede haber captura de plusvalía, si antes no hubo inversión pública que subsane de manera cabal los estándares de servicio previamente existente.

Este es el momento en el que volvemos a una de las preguntas iniciales ¿cuándo se aplica la captura de la plusvalía? Por obvias razones se debe aplicar cuando una operación comercial con los inmuebles involucrados revela la realidad del cambio de valor. Sin embargo, muchos inmuebles pueden no ser motivo de venta por años. Otros, en cambio, como es el caso de los desarrollos habitacionales, son susceptibles de compra-venta inmediata. Lo cierto es que la obra pública, en el caso de haberse ejecutado, no sólo beneficia a un predio sino a toda una zona, si es el caso de que la inversión pública se ejecutó de manera adecuada y suficiente o mejor.

Aquí nos encontramos con otra de las preguntas iniciales, ¿a quiénes se debe aplicar la captura de plusvalía? En el caso presente la aparición de un megadesarrollo en el entorno de una comunidad no ha deteriorado sus estándares de calidad en los servicios urbanos debido a una oportuna y adecuada inversión pública. A todos los predios de la zona ¿se les reconocerá como no beneficiarios de la inversión? Parece incluso inocente el planteamiento de esta pregunta, sin embargo era pertinente incluirla para completar el panorama con un procedimiento conceptualmente. También era innecesaria, con mayor razón, debido a que el deterioro de los servicios urbanos ha venido en detrimento acentuado en los últimos 15 años en toda la ciudad. Lo cierto es que no hay manera de determinar la plusvalía de un desarrollo exclusivamente atribuible a la obra pública.  Por lo tanto, como nos lo dijo Trump, respecto al muro fronterizo, nos lo repiten los legisladores: “ustedes lo van a pagar”, sea por predial o por cualquier vía.

En síntesis, lo que salta a la vista es, en primer término, un déficit por el creciente deterioro de los servicios públicos, pese a lo cual la plusvalía de los inmuebles se mantiene en ascenso. En segundo lugar, que la obra pública debe reducir su elevado carácter discrecional, caprichoso o dictado por la voluntad de unos pocos que ahora han privilegiado la maximización de la utilidad de unos pocos inversionistas en detrimento de las necesidades de las colonias y los barrios, donde además se padece un desatado acecho de los especuladores. Finalmente, que la sociedad ha actuado y permanentemente actúa para producir su entorno, para entrelazar interconexiones que dan lugar a niveles de  calidad de vida, que son los que mantienen en ascenso el valor de los inmuebles, de manera sólida y ajena a la burbuja especulativa que se padece.

Producción del hábitat

A contrapelo de todo el contenido y el espíritu plasmado en la Ley de Vivienda que aprobaron los asambleístas, se atribuye la producción social del hábitat, como si éste fuera una capacidad institucional. Como se mencionó antes, la producción del hábitat ha sido y es permanente e ininterrumpida, independientemente de las acciones y omisiones institucionales, porque la sociedad está en una acción continua de construcción de su hábitat y de su entorno con los recursos y la creatividad que tiene a su alcance. Así lo ha hecho y no hay más opción que reconocerlo y dignificar lo alcanzado. Los resultados pueden ser mejores y estamos ante el reto de una transformación que coloque el respeto a la sociedad por encima de la especulación y la corrupción que han campeado en los últimos años.

La producción social del hábitat debe entenderse como parte del derecho a la ciudad, que no puede estar subordinada a la capacidad de inversión y de generación de megaproyectos. Como se mencionó éstos deterioran la acción de los ciudadanos realizada a lo largo de décadas, puesto que no están enfocados a resolver los requerimientos reales de la dinámica social, sino de la maximización de las utilidades. Por lo tanto, ajenas a las necesidades de los grupos más vulnerables, cuya capacidad de proporcionales rentas atractivas son nulas.

El derecho a la ciudad hoy más que nunca está amenazado para todos los habitantes. Al igual que con la Constitución, los autores de la Ley de Vivienda, detrás de un conjunto de derechos no del todo claros todos ellos, están introduciendo un conjunto de disposiciones contrarias al capital social, que es lo más valioso que tiene la ciudad. Es el caso de la denominada bolsa de suelo, que esconde otro propósito de despojo en favor de un poco claro interés por los demandantes de vivienda.

La producción del hábitat por parte de la sociedad debe continuar en la construcción de su ciudad. Lo sensato indica que no será de manera horizontal, sin embargo no puede ser más que con el dinamismo que los propios habitantes desean y pueden darle. De tal manera que tenga sentido una gestión participativa del diseño y del destino de la ciudad, de otra manera sólo se estará favoreciendo a las fuerzas del mercado que tienen un objetivo distinto.

Para ello es preciso que deje de suponerse que la ciudad es un monolito, por el contrario, existen miles de microcomunidades en su interior cada una con una vida propia que no puede más que reconocerse, respetarse y en todo caso, promover su avance. No sólo eso, debe entenderse el conglomerado humano en el que participa como una metrópoli integrada, que demanda con urgencia institucionalidad efectiva, porque no es exclusivo el tema de la vivienda y el hábitat lo que está en el interés, sino todos los aspectos de la vida urbana.

Nadie tiene más interés en dotar de orden a la ciudad que los propios habitantes, aquellos que no están en espera de condonaciones de sus obligaciones con ella; quienes reconocen que hay muchos límites que establecer y mucho por desarrollar, dispuestos a asumir decisiones sensatas que permitan condiciones de habitabilidad, que tienen como propósito la adquisición o producción de vivienda para habitarla. Pero por el momento los especuladores han ganado varias batallas hacia la hiperconcentración, que se constituye como la peor amenaza para todos.

Cuadros de precios de los inmuebles habitacionales

Fuente: propiedades.com / Actualizado 22-12-2016. Consultado el 3 de enero de 2017.

Fuente: metroscubicos.com. Consultado el 3 de enero de 2017.