Reportaje – Viviendas populares y con subsidio pierden valor por falta de calidad

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Los limitados resultados de los programas de subsidios se deben a que éstos se han enfocado a la persona y no a la vivienda, de modo que no hay ninguna garantía de que la vivienda que se adquiere sea adecuada, que no se vaya a deteriorar rápidamente o que tenga mínimos estándares de calidad.

Las viviendas populares (de hasta 158 VSM), son las que más atributos han perdido en los últimos tres años, pues tienen menos espacio, una mayor proporción se vende sin cocina y el precio por metro cuadrado ha crecido más que en el resto de los segmentos.

Actualmente, el rezago habitacional afecta a entre 9 y 10 millones de familias, de los cuales la mayoría (7 millones) requiere soluciones de remodelación y ampliación de vivienda.

Los programas de subsidio a la vivienda no han servido para facilitar el acceso de las personas de menores recursos a una vivienda ni para dotar de plusvalía a los hogares financiados. Por el contrario, en los últimos tres años, este tipo de vivienda es el que más se ha depreciado, amén de que los subsidios no han logrado mitigar el rezago habitacional respecto de la remodelación y ampliación de viviendas, señala un informe de BBVA Bancomer

El programa de subsidio a la vivienda Ésta es Tu Casa, operado por la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), no ha servido para facilitar el acceso a la vivienda a la población de bajos ingresos ni tampoco para incrementar su patrimonio, pues ofrece viviendas “de rápido deterioro y que no generan plusvalía”, señala el más reciente informe Situación inmobiliaria México, del Servicio de Estudios Económicos del Grupo BBVA Bancomer.

Ésta es Tu Casa es el único de los cuatro programas de subsidios a la vivienda del gobierno federal que otorga apoyos para la adquisición de vivienda. Los otros tres, operados por la Secretaría de Desarrollo Social, son el Programa para el Desarrollo de Zonas Prioritarias (PDZP), el programa Tu Casa y el programa de Vivienda Rural.

El estudio, que analiza el impacto de los cuatro programas de subsidios a la vivienda operados por el gobierno federal, concluye que éstos han tenido “un éxito muy modesto, por decir lo menos”. Ello se debe a que el rezago de vivienda ha aumentado en lo que se refiere a remodelaciones y ampliaciones, que es precisamente lo que atienden dichos programas.

En el caso del programa Ésta es Tu Casa, el informe consigna que las características de las viviendas sujetas a subsidios en general presentan un deterioro de sus atributos a lo largo del tiempo y en comparación con otros segmentos de vivienda.

Asimismo, dado que el esquema establece que los subsidios son de monto fijo y éste no depende de los atributos de la vivienda, existen pocos incentivos en el mercado para mejorar las características del tipo de vivienda subsidiada por este programa, orientado a las personas de menores ingresos.

Eduardo Torres, economista para temas inmobiliarios de BBVA Bancomer, señala que los limitados resultados de los programas de subsidios se deben a que éstos se han enfocado a la persona y no a la vivienda, de modo que “no hay ninguna garantía de que la vivienda que va a adquirir esa persona sea adecuada a sus necesidades o que no se vaya a deteriorar rápidamente o que tenga mínimos estándares de calidad. No tienes ninguna garantía porque no hay procesos que lo verifiquen”.

Además, advierte que ante la falta de regulación en la entrega de subsidios, se corre el riesgo de que una persona reciba más de un apoyo, lo que no ocurriría si éste se otorgara en función de la vivienda.

Vivienda en deterioro

El programa Ésta es Tu Casa otorga subsidios para viviendas cuyo valor es de hasta 128 veces el salario mínimo mensual (VSM) –que equivale a 224 mil pesos actuales– y tiene un impacto importante en el mercado de vivienda para la población de bajos ingresos.

Ello se debe a que se vincula con los programas de financiamiento del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, de la Sociedad Hipotecaria Federal, así como de los que ofrecen los intermediarios privados, como bancos, las Sociedades Financieras de Objeto Limitado y las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple.

De acuerdo con el informe de BBVA Bancomer, en el mercado nacional las viviendas cuyo valor es de hasta 128 VSM representan el 13% del total de créditos colocados tan sólo por el Infonavit; si se incluyen las viviendas cuyo costo es de 158 VSM (276 mil pesos), las cuales pueden recibir subsidios menores del programa, el porcentaje asciende a casi 20 puntos.

Sin embargo, han sido precisamente las viviendas económicas (de hasta 128 VSM) y populares (de hasta 158 VSM) las que más atributos han perdido en los últimos tres años, pues tienen menos espacio, una mayor proporción se vende sin cocina y el precio por metro cuadrado ha crecido más que en el resto de los segmentos.

De acuerdo con datos de la Conavi, referidos por el Servicio de Estudios Económicos de BBVA Bancomer, en 2007 el 33% de las viviendas económicas vendidas no tenía cocina; para 2010, la proporción había aumentado a 44%. Además, el tamaño de las viviendas se había reducido de 42.1 metros cuadrados a 40.6 metros cuadrados.

No obstante, en ese lapso el precio por metro cuadrado se incrementó de 5 mil pesos a 5.3 mil pesos (a precios constantes de 2010).

En el caso de la vivienda popular con subsidio, el precio por metro cuadrado pasó de 5.6 mil pesos en 2007 a 6 mil pesos en 2010, mientras que la dimensión disminuyó de 43.8 metros cuadrados a 42.6 metros cuadrados.

Dada la combinación de menos metros, menores acabados y mayores precios en un segmento donde el comprador no tiene mucha capacidad de elección –y donde otros criterios como la ubicación o el desarrollo urbano al interior de los conjuntos habitacionales no han sido prioritarios– “puede asumirse que los compradores en este segmento enfrentan condiciones de competencia más desfavorables que el resto del mercado”, refiere el informe.

Asimismo, señala que es conocido que la vivienda construida en los últimos años para la población de bajos ingresos “carece, en un buen número de casos, de infraestructura y servicios urbanos adecuados, y por su ubicación, alejada de los centros de actividad productiva y comercial, representa altos costos para sus ocupantes”.

Además, en un mercado que no es selectivo, los constructores tienen pocos incentivos para ofrecer mejores viviendas. Y dado que se trata de subsidios de monto fijo, es irrelevante el tipo de vivienda que se ofrece, ya que no hay mecanismos para calificarla, sino únicamente para identificar a los beneficiarios.

Torres considera que los objetivos originales de los programas de subsidio – abatir el rezago habitacional y mejorar las condiciones de vivienda para la población de menores ingresos– “podrían estarse desvirtuando” a causa de la falta de control en la entrega de éstos y en cómo se aprovechan.

El economista apunta que si bien existen en la ley estándares sobre las características que deben tener los conjuntos habitacionales, al no haber una regulación y supervisión adecuada, éstos terminan por no ser atendidos.

Rezago habitacional, tema pendiente

Aunque el informe señala que con los montos de los subsidios actuales “muy poco se puede hacer a nivel individual”, rescata el amplio nivel de cobertura que éstos tienen.

Para 2009, los cuatro programas otorgaron 900 mil subsidios, siendo el PDZP el que entregó el mayor número –600 mil– mientras que los programas Tu Casa y Vivienda Rural otorgaron, en conjunto, menos de 200 mil subsidios. Los montos de los subsidios entregados fluctuaron entre los 6 mil y los 15 mil pesos.

En el caso del programa Ésta es Tu Casa, ese año otorgó aproximadamente 150 mil subsidios, con montos promedio de 30 mil pesos.

Si se tuviera la capacidad de llegar a 800 mil familias anualmente, con objetivos bien definidos y recursos suficientes –continúa el informe? podría implementarse una política orientada a reducir significativamente el rezago habitacional que existe en el país en una década.

Actualmente, el rezago habitacional afecta a entre 9 y 10 millones de familias, de los cuales la mayoría (7 millones) requiere soluciones de remodelación y ampliación de vivienda.

Cerca del 70% del rezago habitacional se concentra en localidades de menos de 100 mil habitantes; de esta proporción, el 55% se encuentra en comunidades de menos de 15 mil habitantes.

En su publicación sobre la Situación inmobiliaria en México correspondiente a julio del año pasado, BBVA Bancomer reportaba que para 2000 el 75% del rezago habitacional se refería a necesidades de ampliación y remodelación de viviendas.

La demanda de vivienda nueva representaba entonces el 25%, proporción que se redujo a 18% para 2008, lo que se explica porque los programas de subsidio a viviendas completas (ya sean nuevas, usadas o en renta) han tenido más impacto que aquéllos aplicados a remodelaciones y ampliaciones.

El centro de estudios refiere que en la última década, casi la mitad de la población en condiciones de rezago habitacional tiene ingresos de hasta cuatro salarios mínimos, que con las condiciones actuales de financiamiento equivaldría a la capacidad de adquirir viviendas de hasta 200 mil pesos.

En contraste, la población de mayores ingresos –que recibe ingresos por encima de los 25 salarios mínimos– ha sido la que mejor ha aprovechado los programas de vivienda durante los últimos 10 años, con lo que su participación en el total de la población rezagada bajó de 18% a 12.5%. Este sector podría adquirir una vivienda de hasta 2.4 millones de pesos.

Conforme con las proyecciones del Consejo Nacional de Población, en esta década se formarán entre 550 mil y 600 mil hogares anualmente. De éstos, sólo 5 millones requerirán vivienda nueva, pues sólo esa proporción estará en posibilidades económicas de adquirirla. Si este número se suma al total de hogares que actualmente están en situación de rezago habitacional que requiere vivienda nueva, las necesidades de construcción para 2020 se calculan en 650 mil unidades por año.

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