Remates judiciales: La otra opción

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A diferencia de lo que sucede en Estados Unidos, el mercado de remates de bienes inmuebles – cuyos activos provienen de procesos judiciales en los que los acreditados con problemas de pago pierden los derechos – se encuentra en una etapa incipiente de desarrollo que ha impedido aprovechar su potencial.

Los mexicanos interesados en adquirir una vivienda reconocen que, al contar con liquidez, pueden obtener ahorros hasta del 40%. La clave, de acuerdo con empresarios y asesores que participan en este sector, es contar con el conocimiento necesario y oportuno sobre los procesos a seguir en el sector judicial y en la regulación de los inmuebles.

Remates México, que preside Alejandro Saldaña, es una de las empresas que participa en este mercado en donde el factor clave es la información. De acuerdo con el empresario, existe un segmento de consumidores de bienes inmuebles atento a las oportunidades que pueden ofrecer los remates que promueve la banca para recuperar su cartera incobrable.

Tan sólo en la Ciudad de México, cada mes se rematan al menos unos 500 inmuebles que pueden constituir una verdadera oportunidad. El problema para algunos analistas de la evolución de este sector es que el comprador puede encontrarlos en malas condiciones debido a que no se les ha dado mantenimiento. También es posible enfrentar gastos judiciales no contemplados en una primera etapa para lograr la adjudicación del inmueble.

Lo importante, reconoce Saldaña, es determinar con precisión el proceso que se realizará para lograr la compra del inmueble y, sobre todo, contar con un buen asesor que acompañe al comprar en cada etapa reconociendo los riesgos y las oportunidades.

Remates México se especializará en la información de las oportunidades de compra que se presentan en los juzgados del país. Cuenta, en sus relanzamiento, con una poderosa base de datos de personas interesadas en iniciar la compra de una casa, edificio y hasta plantas industriales bajo este sistema que incluye la participación en una subasta pública (puja) que permite al banco recuperar el máximo posible del crédito con garantías que se encuentra en problemas.

Los riesgos y oportunidades

Participar en una puja involucra un riesgo inherente al tipo de información que se maneja en el juzgado que, si bien es pública, no siempre está a la disposición de todos los interesados. Por ello, es importante contar con asesoría adecuada, profesional y sin conflictos de interés. Otra posibilidad es esperar que concluya el remate para comprar los derechos.

Es cierto, sin embargo, como aseguran algunos abogados que los remates judiciales pueden tardar en concluir varios años antes de que el comprador tenga acceso al inmueble adquirido, sin embargo, para muchos vale la pena el riesgo sí se logra un ahorro de significativo.

En el sitio de Internet de la compañía Remates Judiciales del grupo Certeza Inmobiliaira – otra de las empresas que participan en este sector – se ofrece a los compradores descuentos de hasta el 45% sobre el valor de mercado de los activos inmobiliarios. Se asegura también que es posible localizar propiedades con avalúos anteriores a la devaluación y con valor inferior al predial. Es necesario, ser cuidadoso con este tipo de promesas que podrían complicar la adecuada regularización del inmueble.

También puede suceder que no se concluya el proceso judicial, con lo que se corre el riesgo de perder la inversión. Puede suceder que los inmuebles no estén deshabitados y tomar posesión puede ser complejo y costoso.  Puede haber amparos, impugnaciones al juicio mientras el tiempo máximo para concluir el proceso es de 10 años.

Remates Judiciales exhibe una lista de propiedades en su página de Internet en la que es posible conocer el descuento al que se pueden adquirir los inmuebles. Así, por ejemplo, presentan una casa en condominio en la delegación Alvaro Obregón – una de las de mayor densidad en el país – cuyo valor es de 2,550,000 pesos y cuyos derechos se venden en 1,750,000 pesos, un descuento del 30 por ciento. El nombre del juego, por lo tanto, es liquidez.

A los deudores que enfrentan problemas con la banca, las compañías especializadas en este sector les ofrecen la venta de su propiedad en la modalidad de Subasta Privada que le ofrece tener una ventaja para vender de forma acelerada la propiedad y no ver reducido el precio de forma excesiva e, incluso, renegociar el pasivo.

En países como España, después de la crisis inmobiliaria que se inició en Estados Unidos, el mercado de los remates judiciales está floreciendo aunque con algunos excesos que el poder legislativo de ese país ya está observando. Este es el caso de los cobros excesivos por parte de los notarios, pieza clave para acreditar la propiedad de este tipo de inmuebles. En Argentina también se incrementó la presencia de esta actividad aunque con algunas distorsiones como la presencia de una organización de abogados y notarios que controlaban la venta de bienes inmuebles al presentar supuestos compradores que ofrecían montos muy altos para ganar el remate para después no presentarse. Así, en una segunda subasta el precio se deprimía y entonces lo adquirían en condiciones sumamente ventajosas.

En México algunos bancos ofrecen directamente las propiedades en remate a sus clientes y hasta pueden llegar a vender los derechos de cobranza de sus carteras problemáticas, tal y como lo hizo el Instituto de Protección al Ahorro Bancario (IPAB) después de la crisis bancaria y la operación del Fondo Bancario de Protección al Ahorro (Fobaproa).

Subastas en auge

Igual que en España, varios países de América Latina observan un auge de los remates judiciales. Ante el bajo nivel en las tasas de interés, muchos inversionistas observan al sector de bienes raíces como un verdadero refugio para sus ahorros.

El riesgo, sin embargo, es alto y no se compara con el que se corre al comprar un inmueble nuevo, operado por una inmobiliaria seria y que ofrece todos los papeles en regla. No obstante, si se cuenta con un excedente de capital, una subasta de propiedades judiciales siempre es una opción.

En Costa Rica y Uruguay, a pesar de la crisis económica, se registra un creciente interés por los remates de inmuebles porque se han transformado en un refugio para los recursos que los habitantes de esos países retiraron de la banca ante el temor de una crisis en el sector bancario.

En Uruguay opera la Asociación Nacional de Rematadores y Corredores (ANRC), que se constituyó ante la profundidad que está alcanzando este sector.  Esa organización asegura que la situación de la economía mundial provocó una caída en el valor de los bienes inmuebles y que en el mercado de primera mano, de inmuebles nuevos, se ha perdido la “brújula”. En Uruguay no sólo se compran casas-habitación sino propiedades agropecuarias e industriales que se utilizar para reinsertar su operación en la economía. El problema en ese país son también las deudas de los propietarios de los inmuebles con entidades gubernamentales lo que complica el proceso.

  • Tan sólo en la Ciudad de México, cada mes se rematan al menos unos 500 inmuebles que pueden constituir una verdadera oportunidad.
  • Remates México, que preside Alejandro Saldaña, es una de las empresas que participa en este mercado en donde el factor clave es la información
  • El problema para algunos analistas de la evolución de este sector es que el comprador puede encontrarlos en malas condiciones debido a que no se les ha dado mantenimiento.
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